Najem, konkurencją dla kupna mieszkania

Życie pokolenia urodzonego za czasów PRL wiązało się z bardzo długą kolejką, żeby dostać mieszkanie. Po przemianie ustrojowej, żeby mieć mieszkanie trzeba liczyć się z wieloma latami spłaty rat kredytu. Pytanie tylko czy my na pewno musimy to mieszkanie mieć już teraz.

W ostatnich latach banki zachęcały do zadłużania się w celu zakupu mieszkania obniżając stopy procentowe kredytów. Państwo natomiast wprowadziło programy zachęcające do zakupu własnego mieszkania. Obie te instytucje napędzały rynek w celu wzrostu konsumpcji stymulującej gospodarkę i zysk. Jednak nieświadomi konsumenci nie wiedzieli, że ich kredyty mają zmienne oprocentowanie, czyli zmienną wysokość raty kredytu, nie przewidzieli oni kryzysu z 2008 roku. Kryzysu, który niespodziewanie ich dotknął. Biorąc kredyt, ludzie powinni mieć pełną świadomość, że nie wiadomo, jak sytuacja gospodarcza będzie wyglądać za rok, za dwa, a co dopiero za 20 lat. Jest to ogromne ryzyko, którego patrząc na społeczeństwo, ludzie nie są świadomi. Należy też pamiętać, że napędzana sprzedaż mieszkań nie wpływa na obniżenie cen, a wręcz przeciwnie. Według wyleczeń NBP z 2014 roku w Warszawie metr kwadratowy mieszkania pięćdziesięciometrowego kosztował 7,3 tysiąca złotych, przy przeciętnym wynagrodzeniu około 3,8 tysiąca złotych, czyli jedna pensja wystarczała na pół metra kwadratowego. Rządom nie opłaca się zachęcać do oszczędzania i kupowania nieruchomości, gdy faktycznie nas na nie stać.
Jednak w tym wszystkim jest alternatywa - najem. Po kryzysie obawiano się, że z uwagi na spadającą sprzedaż mieszkań, ceny najmu drastycznie wzrosną. Było to błędne założenie, bo wynajem to konkurencja dla kupna mieszkania i zaspokaja on tę samą potrzebę, potrzebę mieszkaniową. Mieszkania na wynajem potaniały, dodatkowo agencje nieruchomości coraz rzadziej stosują opłaty za samo obejrzenie mieszkania. A przez media społecznościowe i serwisy internetowe rozwija się najem bez pośredników. Mimo wszystko wygląda na to, że nadal istnieje popyt na mieszkania własnościowe. Poniższa rycina ilustruje ów problem.

Zgodnie z załączoną ryciną mieszkania są cały czas budowane. Natomiast liczba ludności spada (głównie za sprawą emigracji). Być może dojdzie do sytuacji, w której mieszkań będzie za dużo, a wtedy ceny zdecydowanie spadną.

Wracając do samego najmu, zgodnie z danymi z GUS na rok 2014, w mieszkaniach wynajmowanych mieszka jedynie 5,5% Polaków, a własne mieszkania ma aż 80%, to więcej niż średnia unijna (70% wg. Eurostat). Co ciekawe, najmniejszy udział mieszkań własnościowych w rynku mają kraje najbogatsze, takie jak Niemcy czy Austria (40-50%), gdzie rozwinięty jest najem instytucjonalny.

Jak na razie w Polsce mało jest ofert najmu instytucjonalnego, czyli inwestorów, którzy docelowo chcą wynajmować, a nie sprzedawać mieszkania. Poza tym Polacy traktują najem jako okres przejściowy pomiędzy mieszkaniem w domu rodzinnym, a własnością. Dodatkowo prawo nie chroni najemców, tak jak w krajach Europy ZachodniejPrawo uniemożliwia np. zmiany stawek czynszowych w dowolnym momencie. Właściciel nie może tego zrobić przed upływem roku od ostatniej podwyżki. Zmianę wysokości czynszu musi też uzasadnić. Najemca może się nie zgodzić na podwyżkę czynszu, co może skutkować sprawą sądową. Nie ma też mowy o dowolności w ustalaniu opłat. Funkcjonują tzw. tabele czynszów porównawczych, ze średnimi czynszami dla danych dzielnic miast.
Należy jednak równocześnie zaznaczyć, że dużo większą ochroną objęci są też wynajmujący. Na niemieckim rynku standardem jest, że potencjalny najemca udowadnia wysokość swoich zarobków. Jeśli zalega z czynszem przez dwa miesiące, bądź niszczy mieszkanie, właściciel może mu wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, bez żadnych okresów wypowiedzenia.
Jednak styl życia Polaków zmienia się, stają się oni bardziej mobilni, nie przywiązują się do jednego miejsca. Częsta zmiana miejsca zamieszkania ze względu na pracę staje się normalna. Ponad to najem przestaje być postrzegany jako coś wstydliwego, wskazującego na słabe zarobki, a staje się stylem życia. Niestabilna sytuacja gospodarcza, również nie zachęca do zadłużania się w celu zakupu mieszkania. Te wszystkie czynniki wskazują na to, że najem staje się realną konkurencją dla kupna mieszkania na kredyt.

Olga Sikorska

Bibliografia:

1. E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość, a rynek, Warszawa, 1997, PWN

2. P. Sztabiński, Przywiązanie do miejsca zamieszkania, jako wymiar polskiego tradycjonalizmu, Warszawa, 1997, PAN

3. K. Pawłowska, Wieloletni wynajem mieszkań stanie się w Polsce popularny?dla http://mieszkaniawroclawwynajem.pl/

4. http://forsal.pl/artykuly/805434,25-lat-rynku-nieruchomosci-w-prl-na-mieszkanie-czekalismy-25-lat-dzis-25-lat-je-splacamy.html

5. http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/02/czy-polski-rynek-mieszkaniowy-zmierza-w.html

6. http://stat.gov.pl/

7. http://ec.europa.eu/eurostat