Mieszkania komunalne czy Dla Młodych?

Wiktor Mrozowski 

Według szacunków Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, w Polsce brakuje około 1,5 mln mieszkań, na mieszkańca przypada średnio 23 m² powierzchni mieszkalnej, a problem przeludnienia dotyczy około 50% wszystkich lokali (MIR 2010: 3). Te niepokojące dane pokazują, z jak poważnym problemem muszą mierzyć się władze publiczne, które  art. 75 ust. 1 Konstytucji RP zobowiązuje do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Inny istotny dokument, Ustawa o samorządzie gminnym, nakłada na administrację samorządową obowiązek zaspokajania potrzeb wspólnoty wobec gminnego budownictwa mieszkaniowego. Na skutek działań dwóch szczebli władzy: wykonawczej i samorządu gminnego, kształtuje się w dużej mierze sytuacja rynku mieszkaniowego, na który niewątpliwy wpływ mają zarówno rządowe programy wspierania budownictwa, jak i polityka mieszkaniowa poszczególnych gmin. Niestety, podejmowane inicjatywy obu instytucji nie rozwiązują problemu w sposób zadowalający, a ponadto mogą prowadzić do negatywnych rezultatów w innych dziedzinach, silnie powiązanych z sektorem mieszkalnictwa. 

We wrześniu 2013 sejm przyjął ustawę, na mocy której powołano do życia kolejny, po Rodzinie Na Swoim, program wsparcia zakupu pierwszego mieszkania przez osoby do 35 roku życia, czyli Mieszkanie Dla Młodych, tzw. MDM. Dotychczas zawarto w sumie 5013 umów, o wartości dofinansowania kredytów na poziomie 112 mln zł (MIR 2014). Jeśli chodzi o cele MDM nie różni się znacząco od swojego poprzednika, jednak w zasadach funkcjonowania zachodzą diametralne różnice. Jedną z najistotniejszych jest wykluczenie możliwości uzyskania wsparcia na zakup mieszkania na rynku wtórnym. W ten sposób w ramach zyskać mogła także branża budowlana, czyli deweloperzy i wykonawcy odpowiadający na wzmożony popyt ze strony klientów. Zmienione zostały również metody wyliczania limitu cenowego za 1 m² powierzchni mieszkania, który kwalifikował czy dany lokal może być objęty wsparciem programu. Niestety, ta modyfikacja nie doprowadziła do jego wzrostu dlatego większość oferty rynkowej została poza zasięgiem osób korzystających z MDM. Dla przykładu, średnia cena 1 m² w Warszawie to obecnie 8462,30 zł (według statystyk portalu Money.pl), a aktualny limit cenowy MDM wynosi 6126,90 zł.

            Powyższe kryteria nie tylko ograniczają możliwość skorzystania z programu ale przede wszystkim powodują wzmożone zainteresowanie najtańszymi ofertami mieszkań. Silne uzależnienie ceny metra kwadratowego od odległości od centrum miasta i stopnia zainwestowania sąsiedztwa powodują, że największa podaż takich lokum znajduje się w lokalizacjach peryferyjnych, ze słabą obsługą transportem publicznym i ubogą infrastrukturą. Niestety, program MDM może pośrednio pogłębiać negatywne procesy niekontrolowanej suburbanizacji, skłaniając deweloperów do zabudowywania tanich gruntów np. podmiejskich w celu obniżenia ceny lokalu i zakwalifikowania się do dofinansowania. Przykłady tej sytuacji można zaobserwować w warszawskiej dzielnicy Białołęka, którą dotykają poważne problemy transportowe i infrastrukturalne, zabudowa rozwija się chaotycznie, ale ceny metra kwadratowego powierzchni jako w jednej z niewielu dzielnic pozwalają na uzyskanie wsparcia z programu.

Innym instrumentami polityki mieszkaniowej dysponuje samorząd terytorialny. Gminy mogą w sposób bezpośredni oddziaływać na rynek mieszkaniowy utrzymując i rozwijając ofertę mieszkań komunalnych. O przydzielenie tego typu lokum mogą wnioskować osoby o niskich zarobkach, które nie pozwalają na osiągniecie zdolności kredytowej i jego zakup na wolnym rynku. Niestety, pozostające w zasobach gmin lokale są często zlokalizowane w obszarach problemowych miast, które wymagają pilnej rewitalizacji. Kłopotem są także uciążliwi lokatorzy, którzy nie uiszczając czynszu, pozbawiają samorządy możliwości ograniczania luki infrastrukturalnej. Wobec zaniedbania ze strony zarządcy, a także dewastacji ze strony mieszkańców, mieszkania komunalne zostały owiane złą sławą. Nie wpływa to jednak na ich popularność, ponieważ czas oczekiwania na przydział w części gmin dochodzi nawet do 20 lat. Wynika to z faktu, iż władze gmin nie przeznaczają wystarczającej ilości funduszy na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez renowacje, odtwarzanie i powiększanie zasobu komunalnego.

           Budownictwo komunalne to także szansa na ograniczanie procesów suburbanizacyjnych, które wbrew Koncepcji Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2030 pośrednio wspierają programy rządowe. KPZK 2030 znajdziemy zapis o treści: promowanie taniego wybudowania domu na „taniej ziemi” de facto kosztuje całe społeczeństwo co najmniej dwukrotnie więcej niż w strefie o właściwej intensywności zabudowy z odpowiadającym jej uzbrojeniem. W krótkookresowej perspektywie inwestowanie na dużą skalę w mieszkania komunalne wydaje się ponad siły samorządów. Bez wsparcia rządowego, czy funduszy unijnych oferta ta nadal będzie zbyt niewielka w stosunku do potrzeb.

Literatura:

A Rybka. Rewitalizacja komunalnych zasobów mieszkaniowych, Architektura, Wyd. Politechniki Krakowskiej, 2010 r.

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, Główne problemy, cele i kierunki rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku, 2010 r.

Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2030

Pozytywne i negatywne aspekty "gated communities"

                                                                                                                                      Anna Pietrucha 
                                                                                                                                      Ewa Piwnicka

                                                                                                                                      Marlena Szklarz

Przemoc a architektura

Według humanistów, architektura przekazuje ludziom informacje, komunikuje różne rzeczy, stanowi pewien tekst. Można powiedzieć, że jest jednym ze środków masowego przekazu, nakłaniającym do pewnych określonych zachowań. Patrząc na architekturę z tego punktu widzenia można rozpatrywać ją w kategorii przemocy. Układy urbanistyczne i architektoniczne, kształty budynków czy ciągi czasoprzestrzenne wywierają znaczny wpływ na kulturę, na zachowania ludzi. Nakłaniają do pewnych zachowań, przestrzegania funkcji i reguł, które zaprogramowali projektanci.

Mówiąc o związku architektury i przemocy warto zaznaczyć rolę utopii – wizji idealnego miejsca do życia, lepszego świata. Plany i projekty ją przedstawiające mają udowadniać, że zmiana formy urbanistycznej i architektonicznej rozwiąże problemy nie tylko natury planistycznej, ale również społecznej. Poprzez architekturę ludzie mogą wpływać na kulturę oraz są w stanie zmieniać rzeczywistość społeczną.

Getto a „gated community”

Początków osiedli grodzonych można doszukiwać się w średniowieczu (XVI w.), kiedy to powstała idea getta. Nie miało ono jeszcze wtedy negatywnego wydźwięku. Weneckie Getto Nuovo było wyspą, na która przeniesiono Żydów w celu zapewnienia im bezpieczeństwa i swobody. Był to zamek otoczony murem, miejsce, gdzie Żydzi mieli przebywać jedynie nocą, w dzień mogli przebywać w mieście. Były to czasy pogromów Żydów, dlatego też miasto wprowadziło takie rozwiązanie. Zamiast pozbywać się problemu i np. wygnać ludność żydowską, można ją było izolować i w ten sposób uporządkować sytuację, tym bardziej, że wygnanie przyniosłoby niewątpliwe straty miastu. Pojawia się więc uzasadnienie dla tej formy urbanistyczno – architektonicznej – zapewnia ona mieszkańcom bezpieczeństwo i swobodę działania. Obecnie jednak getto ma bardzo negatywny wydźwięk, jego idea nie została zachowana, a związek przemocy i architektury występuje w skrajnej formie.

„Gated community”

Współczesna definicja  osiedli zamkniętych określa je jako: „Specyficzny rodzaj osiedli, w których mamy do czynienia z najbardziej ekstremalnym i najbardziej widocznym symbolem izolacji: murem bądź płotem. Prócz muru i zwodzonych mostów (…) napotkamy w nich prywatną ochronę, systemy monitorowania, fosy – zupełnie realne bariery tworzące gated communities i oddzielające je od reszty przedmieść.” (Gądecki) Osiedla zamknięte są więc chronionymi osiedlami, w których kontrolowany jest dostęp, a przestrzenie publiczne są tam sprywatyzowane. Obecnie występują one głównie w Stanach Zjednoczonych, Republice Południowej Afryki, Wielkiej Brytanii oraz w Polsce. Przy czym taki system zabudowy cieszy się coraz większą popularnością (w USA już osiem na dziesięć powstających osiedli, to osiedla grodzone).

Przyczyny powstawania

Można powiedzieć, że osiedla grodzone są głównie owocem obsesji i lęku przed przestępczością i potrzeby bezpieczeństwa. Przyczyną powszechnego strachu  często jest nagłaśnianie przez media przestępstw, gwałtów, morderstw itd., co prowadzi do zbiorowej, powszechnej histerii społeczeństwa. Zjawisko takie objawia się głównie u młodych rodziców z dziećmi, którzy pragną dla nich bezpieczeństwa oraz swobodnej zabawy na podwórku. Ludzie potrzebują poczucia ładu, spokoju i przewidywalności, dlatego też przemoc szerząca się w centrach miast i na ich obrzeżach spowodowała rozlewanie się osiedli zamkniętych. Proces ten na szeroką skalę został zapoczątkowany w latach 60. i 70.  XX w. Wtedy powstały luksusowe odmiany, „lifestyle communities”, typu osiedle golfowe czy „elite communities”. W latach 80. Osiedla zamknięte stały się atrakcyjne dla klasy średniej, działały na tej samej zasadzie, co apartamentowce czy parkingi chronione. Nowym zjawiskiem jest powstawanie takich osiedli w dzielnicach biednych. Nazywane są one „security zone communities” i powstają, aby chronić bogatych mieszkańców przed patologiami i przestępczością.

Można więc powiedzieć, że powstaje zamknięte koło. Ludzie boją się o własne bezpieczeństwo, powstają osiedla grodzone, skoro powstają, to pojawia się przekonanie, że są potrzebne i zapewnią spokój. Powstaje kultura strachu, nawet jeśli przestępczość jest niska, ludzie się boją. Jednak trzeba zadać kilka ważnych pytań -  czy mur pomaga, czy separacja przynosi bezpieczeństwo? Czy istnienie takich osiedli ogranicza strach i buduje więzi społeczne z sąsiadami? A może jest to tylko chwyt marketingowy? Poprzez budowanie osiedli grodzonych deweloperzy nakręcają mechanizmy rynkowe i wskazuje na to większość badań naukowych. Okazuje się, że badania przestępczości w osiedlach zamkniętych i terenach sąsiadujących nie wykazują dużych różnic. Za to następuje osłabienie więzi społecznych. Osiedla takie są często zamieszkiwane przez klasy bardziej zamożne, które nie potrzebują kontaktów sąsiedzkich, zależy im na niezależności i prywatności oraz na pokazaniu statusu materialnego.     

     

Analizując różne aspekty, można powiedzieć, że osiedla grodzone to w pewien sposób następstwo getta, ponieważ oba zjawiska zrodziły się z przemocy. Wyspy nieporządku zostały zastąpione enklawami bezpieczeństwa w niebezpiecznym i niestabilnym środowisku. Osiedla grodzone, skupiając ludzi o zbliżonym statusie materialnym i społecznym, budują iluzyjne poczucie wspólnoty. Ogrodzenie wpływa na pozorne poczucie bezpieczeństwa, jednak tak naprawdę mur może tu odgrywać rolę podobną do muru getta średniowiecznego – może być murem bezpieczeństwa, wsparcia oraz powodować rozchodzącą się falę lęku.

Z jednej strony więc o osiedlach grodzonych można mówić, że są pewną innowacją – przestrzenną i społeczną, która dostosowuje się do nowoczesnego świata i świadczy o radykalnych zmianach w organizacji miast i życia społecznego. Z drugiej jednak strony powstawanie coraz większej ilości osiedli grodzonych może świadczyć o poważnym kryzysie życia społecznego, ogólnym problemie braku poczucia bezpieczeństwa oraz kulturze strachu, która powoduje zanik więzi lokalnych i prowadzi do życia we wspólnocie, jednak w znacznej separacji.

Typologia osiedli zamkniętych

Analizując zebrane dotąd badania na temat osiedli grodzonych i strzeżonych można  wymienić dwie główne przyczyny powstawania i tak gwałtownego rozprzestrzeniania się takiego rodzaju osiedli mieszkaniowych na całym świecie. Pierwszą z nich jest stwierdzenie, iż osiedla grodzone są przestrzenną, społeczną, ekonomiczną i polityczną innowacją, która została zainicjowana przez m.in. globalizację. Drugie zaś dotyczy faktu iż osiedla grodzone są skutkiem kryzysu społecznego przejawiającego się poprzez upadek wartości, norm czy też reguł życia społecznego.

Natomiast wśród osiedli grodzonych można z kolei wyodrębnić rozmaite typy i kategorie. Pod względem genealogii autorzy Snyder i Blakely wyróżnili następujące typy: „wspólnoty stylu życia” („life communities”), „wspólnoty prestiżu” („presitige communities”) oraz „wspólnoty bezpieczeństwa” („security communities”). Analizując podział osiedli grodzonych pod względem fizycznych atrybutów oraz cech architektonicznych Glasze wyróżnił wśród nich takie jak:  zamknięte apartamentowce (kondominia) oraz zamknięte wielobudynkowe zespoły mieszkalne. Poszczególne typy osiedli grodzonych można odnaleźć w różnych częściach przestrzeni miejskiej. Kondominia znajdują się zazwyczaj w centralnej części tkanki miejskiej, tej najbardziej zaludnionej. Na obrzeżach miasta natomiast sytuowane są wielobudynkowe zespoły mieszkalne. 

Do kategorii kondominiów w centrum miasta zaliczyć można wielopiętrowe budynki mieszkalne oraz kompleksy apartamentowe. Powstają tu swoiste prywatne miniprzestrzenie, które obejmują mieszkania. Ważną cechą występującą w tego typu osiedlach jest pojawienie tzw. publicznych enklaw w ramach sprywatyzowanej przestrzeni osiedla. Prócz wielopiętrowych budynków w tkance miejskiej centrum odnaleźć można także apartamentowce. Ich charakter jest często uproszczony i w wysokim stopniu sfunkcjonalizowany. W Warszawie często spotykanymi obiektami tego typu są obiekty w kształcie litery „U”. Część zamknięta budynku bezpośrednio graniczy z ulicą. Otwarta część zostaje natomiast odizolowana od otoczenia za pomocą np. murów czy też zieleni. Charakterystycznym zabiegiem stosowanym w tego typu przestrzeni jest „podniesienie” o jeden poziom wyżej pierwszej kondygnacji bądź również całego dziedzińca wewnętrznego, aby uzyskać dodatkowe miejsce na lokale użytkowe. Powierzchnia mieszkań jest mocno zróżnicowana i zależy od kondygnacji na której się znajduje. Przeważają mieszkania o metrażu równym zazwyczaj do 80 m². Często jest tak, że wielkość mieszkania wzrasta razem z wysokością kondygnacji. Najwyżej zazwyczaj się większe mieszkania „penthhouse’y” posiadające ładniejszy widok z okna, większy komfort mieszkania czy też większy dopływ światła słonecznego. Drugi typ osiedli mieszkaniowych zlokalizowanych na obrzeżach dzieli się na zespoły jedno i wielorodzinne. Są to zazwyczaj nimi prywatne domy czy domy szeregowe z dostępem do prywatnych zieleńców. Osiedla zlokalizowane są najczęściej na obrzeżach choć są wyjątki od tej reguły np. osiedle Saska Kępa czy też Ursynów w Warszawie. Takie osiedla są osiedlami zamkniętymi lecz nie posiadają mocno rozbudowanej infrastruktury rozrywkowo-rekreacyjnej. 

Istotnym elementów i najbardziej charakterystycznym w osiedlach grodzonych jest istniejąca tam infrastruktura bezpieczeństwa. Osiedla charakteryzują się fizyczną demarkacją względem otoczenia. Są, dzięki bardzo widocznym wyodrębnieniu z ogólnodostępnej przestrzeni miasta, przestrzeniami prywatnymi i/lub półprywatnymi o wyraźnie wyznaczonych granicach. Granice osiedli to nie wszystko, uzupełnione są także regułami wstępu, systemami zabezpieczeń czy też oznaczone charakterystycznymi systemami artefaktów czy też znaków. Wyodrębnienie osiedli z przestrzeni miejskiej następuje poprzez różne zabiegi architektoniczne. Są nimi między innymi: odpowiednio zaprojektowana fasada budynków, rozkład elementów w najbliższym otoczeniu czy też systemy zaporowe takie jak wysokie pasy zieleni, ogrodzenia, bramy. W osiedlach zamkniętych stosuje się także wizualną demarkację, poprzez zastosowanie specjalnych znaków, artefaktów, które podkreślają zamknięty i niedostępny dla osób z zewnątrz charakter osiedla. Taki widok jest charakterystyczny dla całej Warszawy. Jest to wizualna demonstracja, która dodatkowo ma zniechęcać lub odstraszać nieproszone osoby, ale również działa na samych mieszkańców wzmacniając ich poczucie bezpieczeństwa.

Odnosząc konkretnie demarkację osiedli do przypadków Warszawskich ważne jest wyodrębnienie bardziej szczegółowych typów osiedli grodzonych. Na podstawie badań przeprowadzonych w tkance miejskiej w Warszawie wyodrębniono poniższe typy osiedli.

Typ 1 charakteryzuje osiedla, która są odizolowane od otoczenia w najmniej intensywny i widoczny sposób. Stanowią mniej kosztowną wersję dla bardziej zaawansowanych systemów infrastruktury bezpieczeństwa. Osiedle jest wyodrębnione z otoczenia oraz  mieszkańcy sami kontrolują dostęp za pomocą np. kłódek czy zamków elektronicznych.

Typ 2 opisuje osiedla, które posiadają w swoim zasobie dodatkowe elementy demarkacyjne takie jak np. kamery wideo lub zatrudniony dozorca lub mobilne patrole firm ochroniarskich.

Typ 3 to osiedla, które są bardzo wyraźnie odizolowane i strzeżone. Obecna na takich osiedlach jest bardzo rozbudowana infrastruktura bezpieczeństwa prócz tych fizycznych elementów demarkacji jak bramy, ogrodzenia czy zieleń. Tutaj rezydenci widocznie tracą kontrolę bezpieczeństwa na rzecz wieloosobowych załóg strażniczych patrolujących osiedle wewnątrz jak i otoczenie.

Casus Mariny Mokotów

Sztandarowym przykładem osiedla zamkniętego jest osiedle Marina Mokotów w Warszawie. Realizacja tego projektu obejmowała lata 2003-2006. Obszar osiedla liczy 21,5 ha i liczy prawie 1500 mieszkań i 64 domy jednorodzinne. Układ całego osiedla jest bardzo wyraźny i czytelny. Także zabudowa rozmieszczona jest w sposób hierarchiczny tzn. od wielorodzinnych bloków zaprojektowanych wokół jeziora, willi miejskich aż po zespół domów jednorodzinnych. Standard osiedla jest bardzo wysoki dzięki zastosowaniu wysokiej jakości materiałów, proporcje poszczególnych obiektów czy też różnorodne detale.

Na osi północ-południe zlokalizowany jest obszar rekreacyjny ze zbiornikiem wodnym. Rekreacyjny zbiornik wodny otacza od strony północnej budynek apartamentowy. Od strony wschodniej nad jeziorem wznoszą się 4 piętrowe wille miejskie, natomiast od zachodniej 7 kondygnacyjne budynki wyznaczające pierzeję liniową. Tarasy na dachach, przestronne loggie, a także bezpośredni dostęp do ogrodów z mieszkań na parterze tworzą atrakcyjną przestrzeń rekreacyjną dla mieszkańców. Analizując ten przykład stwierdzić można, iż osiedle to ma wysoki standard i swój prestiż. Niestety faktem jest, że jest to osiedle zamknięte, które w widoczny i bardzo zaznaczający się w otoczeniu sposób jest odizolowane dwoma systemami ogrodzeń. Zewnętrzne wał obronny, kilometry płotu oraz wewnętrzne oddzielające poszczególne budynki. Marina osiedle na ok. 5 tysięcy osób stanowi swoiste, można by rzec, getto zamożnych. Jest to jakby małe miasto w mieście za szlabanem, które rozrywa tkankę miejską, która powinna stanowić jedną całość. 

Wady i zalety osiedli grodzonych

Tendencja do grodzenia osiedli mieszkaniowych w Polsce jest stosunkowo młodym zjawiskiem, lecz ze względu na stale rosnący popyt na tego typu inwestycje,  jest on tematem szalenie kontrowersyjnym.  W związku z tym idea osiedli zamkniętych ma zarówno rzesze zwolenników jak i przeciwników. Do zalet „gated communities” bezsprzecznie zalicza się monitoring, który w realny sposób obniża wskaźniki przestępczości. Dodatkowo, na terenie zamkniętym łatwiej jest utrzymać porządek oraz poszanowanie cudzej własności, skoro każdy z mieszkańców płaci za utrzymanie wysokiej jakości przestrzeni publicznej. Osiedla grodzone nie ulegają stygmatyzacji aktami wandalizmu wśród których wymienia się przede wszystkim: szpecące grafitti, zdewastowane elementy małej architektury(np. połamane ławki) czy psie odchody. Co więcej, omawiany typ zabudowy atrakcyjny jest dla rozrastającej się aktualnie klasy średniej, która przestrzeń osiedli zamkniętych postrzega jako gwarant sąsiedztwa z wykształconymi i zamożnymi ludźmi „na poziomie”. Za osiedlami grodzonymi przemawiają również zamknięte parkingi oraz wyższy standard oferowanych mieszkań. Również świadomość, iż użytkownikami terytorium osiedla są jedynie jego mieszkańcy oraz osoby spokrewnione, powoduje wzrost poczucia bezpieczeństwa mający swoją genezę w przewidywalności. Osiedla grodzone cechuje także niekiedy swoista samowystarczalność, gdyż mieszkańcy mają do swojej dyspozycji nie tylko tereny rekreacyjne, ale i dostęp do całej gamy usług począwszy od standardowych sklepów spożywczych po kliniki dermatologii estetycznej czy oddziałów banków. Część osiedli grodzonych zlokalizowanych na obrzeżach ośrodków miejskich pełni również rolę katalizatora dla niekontrolowanego rozrostu tkanki miejskiej – „urban sprawl”. Jego skutki są niwelowane poprzez optymalne parametry gęstości i intensywności zabudowy oraz zachowanie zrównoważonych relacji pomiędzy terenami zabudowanymi a otwartymi. 

Za wady grodzenia osiedli uważa się w głównej mierze ograniczony kontakt z ludźmi spoza terenu. Uderza on przede wszystkim w najmłodszych lokatorów, którzy mają z góry narzucone miejsce i osoby do wspólnych zabaw bez możliwości swobodnego wyboru charakteryzującego osiedla otwarte. Co więcej tworzenie „gated communities” potęguje rozwarstwienie społeczne i generuje enklawy snobów oddzielonych od szarej rzeczywistości. Do tej grupy ludzi należą jednostki, które cenią sobie swoją anonimowość, lecz nie chcą rozwijać wartości wspólnotowych, które w zasadzie nie wykształcają się w obrębie osiedli grodzonych. Dla podkreślenia fizycznych granic pomiędzy odseparowaną przestrzenią prywatną a publiczną, Oskar Newman ukuł nawet termin „ufortyfikowane enklawy” („fortified enclave”). Odnosi się on do segregacji na szkodę egalitarnych ogólnodostępnych obszarów, przejawiającą się w konfliktach społecznych dotyczących spornych kwestii użytkowania ulic dojazdowych, parkingów czy chodników zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie ogrodzonych enklaw. Ponadto, realizacja inwestycji jaką jest budowa osiedla mieszkaniowego wymaga stosunkowo dużej powierzchni, zatem tego typu przedsięwzięcia zazwyczaj lokalizowane są na obszarach peryferyjnych, często niewyposażonych w system infrastruktury drogowej i społecznej. Kolejnym zarzutem wobec „gated communities” jest zaburzanie ładu przestrzennego i nie dostosowanie zabudowy do otoczenia. Prowadzi to do chaosu urbanistycznego i spadku spójności estetycznej tej części miasta, w której zrealizowano przedsięwzięcie. Dodatkowo, założenie osiedli zamkniętych praktykowane w Polsce odbiega od pierwowzoru, gdyż przestrzeń „wspólnotowa” wzbogacona o obiekty rozrywkowo-rekreacyjne jest znacznie uboższa. Podczas gdy w obu Amerykach wyposażenie omawianego typu osiedli oznacza basen, siłownię czy szkółkę jazdy konnej, na polskim gruncie użytkownicy mogą zazwyczaj liczyć na plac zabaw.

Podsumowanie 

Pomimo iż, w Polsce deweloperzy wciąż sukcesywnie poszerzają swoje oferty o kolejne osiedla zamknięte, to za granicami obserwuje się tendencję do odchodzenia od tak radykalnego rozwiązania jakim jest zamykanie osiedli. Odgradzanie całych kwartałów zabudowy od reszty miasta przyczyniło się do segregacji społecznej i pogłębiania się dysproporcji wśród mieszkańców. Alternatywnym rozwiązaniem okazało się stosowanie projektowania „security by design” polegającego na trosce o bezpieczeństwo już na etapie fazy projektowej. Poprzez odpowiednie kształtowanie przestrzeni, pozbawionej np. zakamarków,  możliwym stało się ograniczenie/zrezygnowanie z grodzenia zabudowy, przy zachowaniu zbliżonych parametrów bezpieczeństwa. Planowanie przestrzeni sprzyjających sąsiedzkiej integracji dodatkowo przyczyniło się do budowania zaufania wśród mieszkańców i tworzenia niewymuszonej wspólnoty.

Źródła:

Sojak R., Szara strefa przemocy-szara strefa transformacji? Przestrzenie przymusu.

Jałowiecki B., Łukowski W., Gettoizacja polskiej przestrzeni miejskiej.

Gąsior-Niemiec A., Putz G.G.R., Sinz D., Grodzenie miasta: casus Warszawy

Obnarska M., Zamknięte osiedla. Kulturowy i socjologiczny fenomen getta.

Szczepańska M., Osiedla grodzone: świadomościowe aspekty podziałów społeczno-przestrzennych i więź sąsiedzka.

Efekty sąsiedztwa a polityka „social mix”

 

Maciej Krajewski

 Efekty sąsiedztwa a polityka „social mix”

W oparciu o: Ostendorf, W., Musterd, S., De Vos, S. (2001) Social Mix and the Neighbourhood Effect. Policy Ambitions and Empirical Evidence. Housing Studies, Vol. 16, No. 3, 371–380.

Badacze Ostendorf, Musterd i De Vos postanowili sprawdzić, czy w holenderskich realiach polityka tzw. social mix, albo mixed-neighbourhood, ma szanse przynieść oczekiwane rezultaty, czyli zmniejszenie poziomu względnej biedy w dzielnicach o największej jej koncentracji, a przez to zapobiegać powstawaniu obszarów segregacji i gett. Autorzy przedstawiają wyniki badań dla Amsterdamu weryfikujące koncepcję (pozytywnych) efektów sąsiedztwa (jak np. zmniejszenie poziomu biedy) wywołanych dzięki mieszaniu na danym obszarze mieszkań o zróżnicowanym standardzie, a co za tym idzie – dające podstawę do oceny słuszności założeń polityki social mix i stanowiące argument w debacie o skuteczności takiej polityki.

Autorzy nakreślają szerokie tło koncepcji efektów sąsiedztwa w polityce społeczno-przestrzennej. Odwołują się do poglądów stojących u zarania takiej polityki, mówiących że problemy społeczne obszarów segregacji są spowodowane właśnie segregacją. Segregacja biedy w obszarach zwanych gettami miałaby być samopodtrzymującym się i utrwalającym procesem, wedle schematu: likwidacja dotychczasowych miejsc pracy – niemożność znalezienia nowej pracy z powodu niskiego wykształcenia – ucieczka lepiej wykształconych i lepiej zarabiających – brak pozytywnych wzorców kulturowych do naśladowania – utwalanie kultury biedy i innych patologii – mniejsze szanse na znalezienie pracy itd. W takim ujęciu wyrwanie człowieka z getta jest sposobem na wyrwanie go z zaklętego kręgu ubóstwa, bowiem rosną jego szanse awansu społecznego. Walka z segregacją i gettoizacją miałaby zatem być środkiem redukcji biedy i problemów społecznych.

Autorzy zwracają uwagę na ścisłe powiązanie pojęć segregacja/desegregacja, gettoizacja, getto w dyskursie publicznym i pracach naukowych z koncepcją efektów sąsiedztwa, w której kompozycja społeczna danego obszaru ma odgrywać kluczową rolę. W artykule podkreśla się amerykańskie pochodzenie wielu studiów na ten temat, jako że w Stanach Zjednoczonych silne były inspiracje koncepcją efektów sąsiedztwa dla programów przemieszczania ludzi z obszarów koncentracji biedy do bardziej zróżnicowanych społecznie, były też liczne badania i debaty nad tymi programami. Jednocześnie zwraca się uwagę na zasadnicze różnice między Stanami Zjednoczonymi a Europą (Zachodnią) w potencjalnej sile oddziaływania efektów sąsiedztwa. Autorzy przytaczają opinie, że w neoliberalnych gospodarczo Stanach, gdzie panują stosunkowo duże nierówności społeczne i brak silnych instytucji państwa opiekuńczego, istnieje dość prosta zależność między np. brakiem pracy a niskimi dochodami i niskim standardem zamieszkania, dlatego segregację mieszkaniową (niskiej jakości segment rynku mieszkaniowego) można rozpatrywać łącznie z dochodową i społeczną; w krajach europejskich natomiast, z tradycją państwa opiekuńczego interweniującego w mechanizmy rynkowe, z mniejszym rozwarstwieniem dochodowym, ta zależność jest słabsza, nie ma więc prostego przełożenia np. braku pracy na zamieszkanie w gorszej dzielnicy. Nie można się zatem spodziewać w Europie gett podobnych do amerykańskich, ale i takich samych jakościowo efektów sąsiedztwa w razie polityki social mix.

Mimo to, stwierdzają autorzy, koncepcje i poglądy bazujące na amerykańskich doświadczeniach zostały wprost przejęte przez wiele środowisk opiniotwórczych (media), polityków i naukowców w Europie, w tym w Holandii. Autorzy tekstu zauważają, że choć w tym kraju nie wystepują duże obszary koncentracji biedy, to w debacie publicznej obecna jest obawa przed formowaniem się sąsiedztw i gett osób o podobnych dochodach, przy czym o wiele większą społeczną uwagę przyciągają te o niskich dochodach niż te o wysokich, jako potencjalne źródło społecznych problemów. Wyrosła z tych obaw polityka holenderska przyniosła program przebudowy miejskiego rynku mieszkaniowego polegający na mieszaniu różnych form własności mieszkań oraz różnicowaniu cen mieszkań na osiedlach „zagrożonych”, co w obrębie istniejącej zabudowy oznaczać ma także wyburzenia pod nowe inwestycje zwiększające różnorodność.

Aby sprawdzić, czy taka polityka może przynieść oczekiwany rezultat w postaci zwiększenia szans społecznych osób żyjących w złych warunkach (underprivileged), autorzy opracowali taki teoretyczny model efektów sąsiedztwa, dla którego polityka mixed-neighbourhood ma ekonomiczny sens, oraz zbadali empirycznie, na ile znajduje on odzwierciedlenie w przypadku Amsterdamu. Ich model efektów sąsiedztwa przedstawia odwrotną zależność między udziałem osób żyjących w złych warunkach a udziałem mieszkań „wysokiej jakości”. Założyli, że aby przyrost mieszkań wysokiej jakości przynosił satysfakcjonujący spadek udziału osób żyjących w złych warunkach, musi to być zależność krzywoliniowa – bowiem wtedy, kolokwialnie rzecz ujmując, „wyjmuje się” więcej niż się zainwestowało, czyli osiąga się ponadproporcjonalną ekstra korzyść; w przypadku zależności prostoliniowej ekonomiczny sens dodawania mieszkań wysokiej jakości staje się wątpliwy. W celu sprawdzenia, jak ta krzywa kształtuje się dla Amsterdamu (jego części dla której dysponowano danymi), za osoby żyjące w złych warunkach, czyli z niskimi szansami awansu społecznego, uznano osoby spełniające łącznie trzy kryteria: bez pracy, z niskim wykształceniem i bez partnera który miałby pracę; za mieszkania o wysokim standardzie przyjęto te w sektorze prywatnym-własnościowym.

Wyniki badań wskazały na to, że w Amsterdamie nie występowały takie efekty sąsiedztwa, które pozwoliłyby prowadzic efektywną politykę social mix. Oznaczało to, że program przebudowy rynku mieszkaniowego nie przyniesie zakładanych rezultatów, a zatem nie ma większego sensu. Badanie wykazało, że w Amsterdamie udział osób żyjących w złych warunkach to tylko 4%, ponadto koncentracja takich osób była umiarkowana. Autorzy ocenili zatem program social mix w tym mieście jako oparty na założeniach pozbawionych podstaw empirycznych, bardzo drogi i dość radykalny jak na skalę zjawiska biedy i wykluczenia społecznego, wskazując, że będzie on oddziaływać na skutki, nie zaś na przyczyny zjawisk które miał zwalczać.

Polskie realia dotyczące segregacji i gettoizacji z pewnością bliższe są Europie Zachodniej niż Stanom Zjednoczonym, przy oczywistych różnicach wynikających z poziomu rozwoju gospodarczego. Przez niemal pół wieku po wojnie w Polsce struktura społeczno-przestrzenna miast kształtowała się w warunkach socjalizmu, bądź co bądź dużo bliższego zachodnim państwom opiekuńczym niż amerykańskiemu liberalizmowi.

W polityce polskiej stolicy, w odróżnieniu od holenderskiej, trudno jest znaleźć głębsze odniesienia do social mix jako metody zwalczania biedy i problemów społecznych. W głównym dokumencie strategicznym Warszawy („Strategia rozwoju...”), podkreśla się konieczność budowy mieszkań komunalnych i ich lokalizacji na terenie całego miasta w celu zapobiegania powstawaniu skupisk uboższej ludności. Nie ma natomiast śladów takich odniesień w części dokumentu poświęconej rewitalizacji zdegradowanych osiedli mieszkaniowych czy w Lokalnych Programach Rewitalizacji. 

 

W strategii społecznej miasta przedstawiono charakterystykę struktury społeczno-przestrzennej, w której m.in. wzmiankuje się o terytorialnych kumulacjach problemów społecznych, wymieniając niektóre dzielnice (z Pragą Pn. i Targówkiem na czele), mówi się o niekorzystnej strukturze własności mieszkaniowej, która ma być przyczyną kumulacji ubóstwa i wykluczenia społecznego, wskazuje się też na powstawanie grodzonych zespołów mieszkaniowych jako przyczynę nadmiernego wzrostu różnic społecznych. Jako problem przedstawiono też koncentrację lokali komunalnych, zwłaszcza w problemowych dzielnicach, ucieczkę osób o wyższym statusie z osiedli-blokowisk z wielkiej płyty, czy formowanie się dzielnic i osiedli społecznie zbyt jednorodnych. Powyższa diagnoza, wskazująca problemy, nie znajduje jednak przełożenia na działania przestrzenne które można by zaliczyć do sfery social mix; ograniczono się do deklaracji wzmacniania społecznego budownictwa mieszkaniowego i podaży lokali mieszkalnych na terenie całej aglomeracji.

Choć z pewnością Warszawie przydałaby się polityka mieszkaniowa odnosząca się do kwestii przestrzennych, a nie tylko ilościowych, to, odnosząc się do wyników badań z Amsterdamu, nie ma powodów do ubolewania z powodu opóźnienia w naśladownictwie trendów europejskich w kwestii polityki social mix, choć z pewnością przydałyby się warszawskie badania pozwalające na ocenę ewentualnej zasadności takiej polityki.

Źródła:

Ostendorf, W., Musterd, S., De Vos, S. (2001) Social Mix and the Neighbourhood Effect. Policy Ambitions and Empirical Evidence. Housing Studies, Vol. 16, No. 3, 371–380

Strategia rozwoju miasta stołecznego Warszawy do 2020 roku

Społeczna Strategia Warszawy. Strategia Rozwiązywania Problemów Społecznych na lata 2009-2020

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2013-2017

Twardoch, A. (2009) Dostępne budownictwo mieszkaniowe. Architecturae et Artibus, Vol. 1, No. 2, 75-82

OSIEDLE MIESZKANIOWE PRAGA II Udany przykład budownictwa okresu komunizmu

            

OSIEDLE MIESZKANIOWE PRAGA II

Udany przykład budownictwa okresu komunizmu

(na podstawie artykuły Betonowe Dziedzictwo, Architektura w Polsce czasów komunizmu autorstwa Andrzeja Basisty)

Autor

Piotr Aniśko

           W Polsce, po zakończeniu II Wojny Światowej nie nastała całkowita wolność. Związek Radziecki, który idąc na Berlin uwolnił Polskę z rąk niemieckiego okupanta nie miał zamiaru pozostawić wolnej Polski. W 1945 skończyła się w Polsce wojna lecz wolność nie nastała, zaczęły się czasy komunizmu, które trwały aż do 1989 roku. Komunizm w Polsce oddziaływał na prawie każdą część życia społecznego czy też rozwoju gospodarczego. Komunizm, determinował także system polskiego budownictwa. System ten doskonale opisuje Andrzej Basista w sowim artykule pt. Betonowe Dziedzictwo, Architektura w Polsce czasów komunizmu.

            Basista w swoim artykule demaskuje problemy z jakimi musiało zmagać się budownictwo w okresie komunizmu. Podporządkowanie architektury przemysłowi budowlanemu to jeden z takich problemów. Ostateczny obraz projektowanego budynku nie zależał wyłącznie od architektów. Specjaliści musieli dojść do porozumienia również z firmami, które miały owy budynek wybudować. Należało dostosować projekt do możliwości budowlanych, którymi dysponowała dana firma. Kolejny problem, który został przedstawiony to ograniczona dostępność do materiałów budowlanych oraz ustalane terminy odbioru budynków. Nierealne terminy wykończenia były częstym przypadkiem w procesie budowy. Warto zauważyć, że do nierealnego terminu dochodziła jeszcze niekiedy mocno ograniczona dostępność materiałów budowlanych. Nie mogło się to kończyć inaczej, jak słaba jakość wykonania budynków, stosowanie nowatorskich rozwiązań przez budowlańców, które zazwyczaj były wątpliwej jakości. Wszystko to składało się później na powszechną niską jakość nowowybudowanych obiektów. Dodatkowo, na uwagę zasługuje fakt, że ustalanie nierealnych terminów odbioru wpływało także na bezpieczeństwo robotników. Spiesząc się z wykańczaniem, nierzadkie były wypadki, zwłaszcza wypadki śmiertelne. Jak podaje Basista, na przełomie lat 50. i 60. odnotowano ponad sto dwadzieścia takich wypadków.

Ratunkiem na poprawę niskiej jakości budownictwa miała być technologia wielkiej płyty. Wprowadzono ją w latach 60. jednak swój prawdziwy rozkwit przeżywała w połowie lat 70. i 80. Budowa z wykorzystanie technologii wielkiej płyty była o wiele szybsza od tradycyjnych metod budownictwa. Stwarzało to możliwości do zrealizowania narzucanych nierealnych terminów. Niestety, zastosowanie tej technologii tylko pogorszyło sytuację. Basista stwierdza: Nieelastyczny system konstrukcyjny skomplikował układy mieszkań, kształt przestrzenny budynków uległ dalszemu uproszczeniu, zniknęły resztki detalu, wzrosła monotonia jednakowych, powtarzalnych jednostek, wzrosło więc również poczucie anonimowowści.

           

            Budownictwo czasów komunizmu pozostawiło swoje dziedzictwo w obecnym wyglądzie miejskiej przestrzeni. Opisane w artykule Basisty negatywne aspekty budownictwa w okresie komunizmu nie zawsze utrudniały pracę przy wszystkich osiedlach realizowanych w tamtych czasach. Jednym z osiedli, które doskonale poradziło sobie z przeszłymi trudnościami oraz udanie funkcjonuje do dzisiaj jest Osiedle Praga II.

Osiedle Praga II zlokalizowane jest w Warszawie na Pradze Północ. Realizowane w latach 1949-1960 zachowało swój oryginalny wygląd do czasów współczesnych.

            Projektantami osiedla Praga II byli Jerzy Gieysztor i Jerzy Kumelowski. Swoją koncepcję oparli na początku o wygląd sąsiedniego osiedla Praga I jednak zostali skrytykowani za podążanie w ślad za zachodnimi trendami więc postanowili przekształcić swój projekt w duchu socrealizmu. Projektowany obszar zajmował 50 hektarów, zaplanowano na nim 7 kolonii mieszkaniowych dla 20 tysięcy mieszkańców. Wielki plac (obecnie Plac gen. Józefa Hallera) miał stanowić centrum życia społecznego mieszkańców projektowanego osiedla. Plac otoczony miał być monumentalną zabudową zaś oś kompozycyjną miały stanowić dwa wieżowce. W trakcie budowy osiedla, postanowiono jednak porzucić pomysł budowy dwóch wieżowców. Warto jednak zauważyć, że pomimo ówczesnych problemów z jakimi musiało uporać się budownictwo, powstało kompleksowe osiedle, które zapewniało liczne punkty usługowe oraz bogate zaplecze socjalne. Osiedle Praga II zwane potocznie praskim MDM stało się samowystarczalnym, oderwanym od otaczającej zabudowy, oryginalnym miasteczkiem w centrum wielkiej europejskiej stolicy.

            Ówczesny Plac Leńskiego tuż po ukończonej budowie osiedla Praga II. różnił się od obecnego Placu gen. Józefa Hallera którego przestrzeń wygląda zdecydowanie ciekawiej niż tuż po ukończeniu budowy. Zieleń miejska dodała uroku temu placu, który otoczony jest przeskalowaną, monumentalną zabudową. Pomimo upływu tak długiego okresu czasu jakim jest pół wieku, stan techniczny budynków wchodzących w skład Osiedla Praga II jest dobry. Mieszkańcy nie są narażeni na przypadkowo odpadające tynki zaś większość mieszkań jest odremontowana. Mieszkania spełniają standardy budownictwa a życie społeczne na Placu gen. Józefa Hallera rozkwita dzięki dobrze zagospodarowanej oraz utrzymanej w nienagannym stanie zieleni miejskiej. Warto zanotować fakt niedawnego wybudowania na placu otwartej publicznej siłowni z której z wielką chęcią korzystają mieszkańcy osiedla ale także mieszkańcy pozostałej części warszawskiej Pragi. Plac gen. Józefa Hallera jest miejscem częstych spotkań oraz celem licznych spacerów.

            Osiedle Praga II w dzisiejszych czasach funkcjonuje bardzo dobrze. Mieszkańcy chwalą sobie okolice a utrzymana bogata oferta usług i wystarczające zaplecze socjalne ułatwia funkcjonowanie mieszkańcom osiedla. W celu, potwierdzenia wyjątkowości osiedla Praga II warto przeanalizować wartości nieruchomości w Warszawie z danymi na 2012 rok.

Ceny nieruchomości na warszawskiej Pradze nie są tak wysokie jak na lewym brzegu miasta, dlatego na uwagę zasługuje fakt iż chcąc kupić mieszkanie na rynku wtórnym na Osiedlu Praga II musimy liczyć się z wydatkiem rzędu od 7 do 9 tysięcy złotych za 1 m² powierzchni. Warto zauważyć także, że Osiedle Praga II jest jednym z droższych miejsc na warszawskiej Pradze ograniczając się do rynku wtórnego. Na mapie widać, że oprócz Osiedla Praga II są także lokalizacje o podobnej cenie lub nawet wyższej jednak należy pamiętać, że omawiane osiedle jest jednym z najstarszych jakie wybudowano na Pradze po II Wojnie Światowej.  Mieszkania o podobnej cenie lub wyższej w dużej mierze pochodzą z okresu lat 80. i 90. Dzięki analizie wartości nieruchomości na warszawskiej Pradze można pokazać jak funkcjonalne i charakteryzujące się dobrym stanem technicznym pomimo upływu ponad 50 lat jest Osiedle Praga II.

            Osiedle Praga II jest dzisiaj oryginalnym i unikatowym osiedlem mieszkaniowym w skali stolicy Polski. Przykład tej realizacji pokazuje, że nie wszystkie osiedla wybudowane w czasach komunizmu znajdują się w złym stanie technicznym oraz nie przyciągają ludzi. Zagospodarowany centralny plac osiedla, spełnia funkcje miejskiego placu a dobrze utrzymana zieleń miejska dodaje niepowtarzalnego uroku całemu osiedlu.

Źródła:

1. A. Basista, Betonowe Dziedzictwo, Architektura w Polsce czasów komunizmu, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa-Kraków, 2001r.

2. http://www.praskimdm.pl/

3. http://www.muzeumpragi.pl/?a=127