Życie na przedmieściach

Piotr Kowalik

          Rosnące ceny nieruchomości w dużych miastach w Polsce zmuszają średnio zamożnych młodych Polaków do osiedlania się na ich peryferiach, gdzie ceny transakcyjne mieszkań są 20-30% niższe. Zjawisko to spowodowało gwałtowny i intensywny rozrost peryferii miast. Ten chaotyczny i niekontrolowany proces stwarza wiele problemów dla zamieszkującej go ludności.

            Kupno mieszkania w dużym mieście wiąże się z koniecznością wygospodarowania zdecydowanie większych środków finansowych niż osiedlenie się na przedmieściach. Korzyści społeczne, ekonomiczne i komfort mieszkania w dużym mieście pozostają dla wielu ludzi nieosiągalne. Finansowanie zakupu mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego w największych miastach  jest możliwe tylko dla dysponujących wysokimi zarobkami, ponieważ sposób obliczania zdolności kredytowej nie jest łaskawy dla potencjalnego kredytobiorcy. Również rządowy program dopłat do mieszkań „Mieszkanie dla młodych” nie ułatwia zakupu mieszkania w pożądanej lokalizacji ze względu na obostrzone progi ceny mieszkania za metr kwadratowy– większość lokali dostępnych w dzielnicach centralnych nie kwalifikuje się do systemu dopłat oferowanych przez państwo.

            Te bariery osadnicze wymuszają na potencjalnych nabywcach zawężenie poszukiwań do obszarów podmiejskich, gdzie przy niższych cenach mieszkań, kupno lokalu staje się osiągalne. Decyzja o przeprowadzce na peryferia wiąże się z koniecznością rezygnacji z wielu udogodnień oferowanych przez rozwiniętą infrastrukturę miejską.  Nowopowstające osiedla niejednokrotnie zlokalizowane są w miejscach oddalonych od centrów handlowo– usługowych, nieobsługiwanych przez komunikację zbiorową, niewyposażonych w podstawową infrastrukturę miejską tj. drogi utwardzone, centralne ogrzewanie miejskie, placówki oświaty, czy służbę zdrowia. Niedoskonałości te powodują gwałtowny spadek komfortu życia w porównaniu z tym gwarantowanym przez duże miasta. Mieszkańcy muszą liczyć się z akceptacją niedorozwoju swojego sąsiedztwa. Główną winę za te niekorzyści ponosi nieefektywny i zaniedbany system planowania przestrzennego w Polsce. Pozwolenia na budowę nowych inwestycji są wydawane bez względu na możliwość zaspokojenia potrzeb przyszłych mieszkańców, skutkują pogłębieniem chaosu przestrzennego i postępującą eksurbanizacją. Przestrzeń tworzona w ten sposób nosi tylko znamiona miejskiej. Mieszkańcy są zmuszeni do długotrwałych dojazdów do dużych miast i do pracy ze względu na korki w godzinach szczytu. Oferta kulturalna i rekreacyjno- rozrywkowa jest na peryferiach zdecydowanie uboższa a dojazd do centrum miasta komunikacją zbiorową zniechęca do spędzania tam wolnego czasu. Wszelkie czynności związane z opuszczeniem mieszkania wymagają od mieszkańców posiadania własnego samochodu. Bliskość terenów zielonych  nie kompensuje skutków osiedlenia się na przedmieściach dużych miast.

            Postępujące procesy osiedleńcze intensyfikują wymienione wyżej problemy mieszkańców peryferii. Powoduje to przede wszystkim wzrost niezadowolenia z życia na przedmieściach i często chęć powrotu do dużego miasta, gdzie życie, po kompleksowym spojrzeniu, jest mniej uciążliwe. Niestety, w wielu przypadkach jest to niemożliwe ze względu na zaciągnięte kredyty i zaporowe ceny mieszkań w dużych miastach. Sytuacja finansowa mieszkańców zmusza ich do pozostania na przedmieściach i akceptacji kłopotliwych warunków życia. W większości przypadków po kilku- kilkunastu latach obszary te stopniowo zyskują na atrakcyjności w wyniku poczynionych przez władze inwestycji. Często, po takim okresie, peryferia zostają wchłonięte przez miasto.

             Zatrzymanie rozrostu przedmieść, nawet gdyby było możliwe, nie jest rozwiązaniem dla problemów ich mieszkańców. Konieczne są zmiany systemowe, które umożliwią obecnym i przyszłym mieszkańcom odpowiednie warunki do życia i tworzenia lokalnych społeczności. Stworzenie planów zagospodarowania przestrzennego umożliwi utworzenie rezerw terenu pod ważne obiekty infrastrukturalne, czy rekreacyjne. Warunkiem koniecznym jest funkcjonalne i przestrzenne połączenie nowopowstających osiedli  z ich otoczeniem.

Źródła:

Kajdanek K., „Suburbanizacja po polsku”, wyd. Nomos, Wrocław 2012.

http://wgn.pl/i/a,1,5504,pl,wspolczesne-sypialnie-czyli-mieszkania-na-peryferiach-czy-oplaca-sie-taka-inwestycja-.html

http://wyborcza.pl/magazyn/1,126715,14602750,Polak_nieszczesliwy_w_swoim_domku.html

http://figeneration.pl/zyc-w-miescie-na-wsi-czy-na-przedmiesciach

 

 

Efektywność energetyczna budownictwa wielkopłytowego w Moskwie

Izabela Kwiecień

Osiedla wielkopłytowe, powstałe najczęściej w latach 50. I 60. XX wieku, stanowią relikt komunizmu i jednocześnie miejsca szczególnie wymagające modernizacji i renowacji. Uprzemysłowienie budownictwa z jednej strony przyczyniło się do znacznego skrócenia czasu powstania budynku, lecz wiązało się z obniżoną jakością infrastruktury mieszkaniowej. Łatwa konstrukcja oparta na łączeniu prefabrykowanych elementów ściennych doprowadziła w rezultacie także do wzrostu inwestycji mieszkaniowych, co było zjawiskiem pożądanym, lecz uzyskanym kosztem jakości (Brzev S., Guevara-Perez T.).

Mimo że kolebką budownictwa wielkopłytowego jest Holandia, system ten był szczególnie popularny w krajach byłego Związku Radzieckiego oraz Europy Wschodniej. Ten znaczny udział prefabrykowanych budynków w ogólnym mieszkalnictwie oraz fakt, iż żywotność wielu osiedli wielkopłytowych szacowano na około 50-70 lat (Wybielarski M., 2013), sprawia, że państwa posowieckie powinny dążyć do szybkiej modernizacji komunistycznego budownictwa. W przeciwnym razie stan techniczny tychże budynków będzie wymuszał zastępowanie ich nowymi inwestycjami budowlanymi i generował dużo większe koszty. Modernizacja wielkiej płyty pozwala w pełnym stopniu osiągnąć satysfakcję mieszkaniową, czego przykład stanowić mogą niemieckie osiedla, między innymi berlińska Markisches Viertel (Gronostajska, 2010).

Idea budownictwa z prefabrykowanych elementów zrodziła się w Moskwie z potrzeby zapewnienia na przełomie lat 50. i 60. każdej rodzinie osobnego lokalu mieszkalnego. Związane to było między innymi ze znacznym wzrostem ludności (Krashenninokov A.).

Zgodnie z raportem Energy-efficient renovation of Moscow apartment buildings and residential districts (2013) możemy wyróżnić trzy typy budownictwa mieszkaniowego z wielkiej płyty w Moskwie:

- tzw. chruszczowki – najczęściej 5-piętrowe budynki; w Moskwie ich całkowita powierzchnia mieszkaniowa wynosi ponad 25 mln m²

- zbudowane w latach 1961-1965 długie budynki o większym komforcie od chruszczowek;

- wysokie (liczące 9 lub więcej pięter) budynki powstałe po roku 1975 (Paiho S. i in., 2013).

 Początkowy entuzjazm, spowodowany szybkim i tanim wznoszeniem osiedli wielkopłytowych, z czasem ustąpił miejsca odczuwalnym negatywnym skutkom idei. Zarówno pojedyncze pokoje, jak i całe mieszkania były ciasne. Niekorzystna okazała się między innymi izolacja termiczna pomieszczeń – cienkie ściany nie były w stanie zapewnić wystarczającej ilości ciepła. Dodatkowo sytuacja wilgotnościowa mieszkań sprzyjała pogorszeniu jakości powietrza.

Efektywność modernizacji cieplnej prefabrykowanych budynków wymaga przekształceń i ulepszeń w aspektach: konstrukcji, systemów chłodzenia, grzewczych, oraz wentylacyjnych, jak również w dostarczaniu energii elektrycznej.

W przypadku przekształceń struktury budynku częstokroć modernizacja jest powiązana z unowocześnieniem budynku oraz poprawą jego walorów wizualnych, np. odnowieniem balkonów. Priorytet jednakże stanowią zabiegi zmniejszające utratę ciepła w budynku, takie jak remonty dachów czy wymiana okien.

Efektywne zmniejszenie zużycia energii elektrycznej może być natomiast osiągnięte poprzez wykorzystywanie OZE. W tym celu skutecznym rozwiązaniem jest montowanie paneli fotowoltaicznych bądź turbin wiatrowych. Warunki klimatyczne Moskwy sprawiają jednak, że narzędzie to sprawdzi się raczej przy oświetlaniu przestrzeni publicznych. Równie istotne jest dążenie do zmniejszenia wytwarzania energii. Stare energochłonne urządzenia powinny być zatem w jak największym stopniu zastępowane nowoczesnymi i energooszczędnymi sprzętami (Paiho S. i in., 2013).

Mieszkaniowa infrastruktura postkomunistyczna znajdująca się w Moskwie stanowi znaczny udział całkowitej powierzchni mieszkaniowej w stolicy Rosji. Z tego powodu utrzymanie jej w dobrym stanie i przystosowanie do godnych warunków bytowych powinno stać się jednym z głównych działań moskiewskiej polityki mieszkaniowej. Zmodernizowane jednostki wielkopłytowe są bowiem zarówno budownictwem wytrzymałym, jak również, po drobnych zabiegach w warstwie wizualnej, mogą stać się mieszkalnictwem nowoczesnym.

Literatura:

Gronostajska Barbara, 2010, Modernizacja przestrzeni mieszkaniowej w osiedlach z wielkiej płyty, Czasopismo Techniczne, zeszyt 5., Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej;

Satu Paiho, Rinat Abdurafikov, Åsa Hedman, Ha Hoang, Ilpo Kouhia, Malin Meinander, Mari Sepponen, 2013, Energy-efficient renovation of Moscow apartment buildings and residential district, JULKAISIJA – UTGIVARE – PUBLISHER;

Svetlana Brzev, Teresa Guevara-Perez, Precast Concrete Construction, British Columbia Institute of Technology;

Wybielarski Michał, 2013, Zaraz się zawali, czy przetrwa jeszcze 100 lat? Rząd zbada wielką płytę. Mieszka w niej 12 mln Polaków,dostępne na: http://wyborcza.pl/1,76842,13910279,Zaraz_sie_zawali__czy_przetrwa_jeszcze_100_lat__Rzad.html#ixzz3LuW66DWJ;

Krashenninokov Alexey, The case of Moscow, Russia, dostępne na: http://www.ucl.ac.uk/dpu-projects/Global_Report/pdfs/Moscow.pdf.

Odwrócona hipoteka- rozwiązanie dla seniora?

Zuzanna Staszewska

Odwrócony kredyt hipoteczny (ang. reverse mortage) to usługa finansowa zgodnie z którą senior (osoba od 55 do 67 lat) w zamian za przeniesienie praw własności do nieruchomości otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę od instytucji finansowej. Właściciel zachowuje dożywotnie prawo do zamieszkiwania w swojej nieruchomości. Pierwsze umowy odwróconego kredytu hipotecznego były zawierane w USA w latach 60-tych XX w. W dniu dzisiejszym podobne umowy można zawierać w kilkunastu krajach europejskich, Australii, Nowej Zelandii, Chinach i Japonii. (Cycoń i Jedynak 2011)

W Polsce ustawa zgodnie z którą banki będą mogły oferować swoim klientom odwrócony kredyt hipoteczny zacznie obowiązywać 15 grudnia br. W Polsce część osób niesłusznie określała mianem odwróconej hipoteki rentę dożywotnią, oferowaną emerytom przez prywatne firmy zwane funduszami hipotecznymi, jednak te usługi się od siebie różnią. Najważniejszą różnicą wydaje się moment przekazania praw własności do nieruchomości, który w rencie dożywotnej następuje w momencie podpisania umowy, zaś w odwróconym kredycie hipotecznym w momencie śmierci seniora.

            Wzrost popularności odwróconej hipoteki na świecie należy wiązać z narastającymi trendami społecznymi (zwiększająca się ilość osób żyjących samotnie, rozluźnianie się więzów rodzinnych) i zmianami demograficznymi (przedłużająca się długość życia, starzenie się społeczeństwa, niska dzietność). W Polsce do tych wszystkich zjawisk należy dodać dużą emigrację osób w wieku produkcyjnym. Starzenie się społeczeństwa jest poważnym problemem w całej Unii Europejskiej. Według prognoz UE w 2060 r. liczba osób starszych wzrośnie z obecnych 12,9% do 30%, a na jedną osobę na emeryturze przypadać będą dwie pracujące więc liczba potencjalnych odbiorców odwróconych kredytów hipotecznych będzie się podnosić. (Żołędowski 2012) Według prognoz ZUS szacowane emerytury nie będą wzrastać i ludzie starsi, nawet w większym stopniu niż teraz, znajdą się w trudnej sytuacji finansowej.  

Struktura własnościowa mieszkań w Polsce pokazuje, że ok. 2/3 mieszkań w Polsce należy do osób fizycznych. (Cycoń i Jedynak 2011) Jednak dane obrazujące majątek Polaków nie są zbyt optymistyczne jeśli chodzi o nasza zamożność w porównaniu do innych krajów Europy. Według raportu Global Wealth Databook opisującego majątek gospodarstw domowych większości krajów świata, suma dla Polski to średnio 20 803 dolarów czyli ok. 65 tys. złotych. Wartość ta jest wyższa dla innych krajów UE- przeciętne gospodarstwo domowe w Szwecji ma majątek wartości 232 105 dolarów, Włochy- 195 925, Hiszpania- 99 214,  Słowenia- 52 039, Czechy 36 201, a Węgry 22 562. Można zauważyć, że majątek Polaków jest stosunkowo niewielki w porównaniu do innych państw Unii, nawet w stosunku naszych sąsiadów Czechów. Upowszechnienie odwróconych kredytów hipotecznych może spowodować obniżenie tej i tak nie wielkiej kwoty, gdyż oprócz oszczędności czy samochodu, to właśnie mieszkanie jest najczęstszym źródłem majątku w Polsce. Własne mieszkanie czy dom stanowi niezwykle dużą zaletę w czasie kryzysu czy trudności finansowych. Nie trzeba wtedy także zaciągać zwykłego kredytu hipotecznego, który wiąże człowieka na lata.

Poszkodowani mogą być także potencjalni spadkobiercy, którzy mimo że mają szansę przejąć w swoje ręce nieruchomość (w przeciwieństwie do np. renty dożywotniej) to będą musieli spłacić zaciągnięty kredyt obciążony dodatkowymi kosztami związanymi z transakcją (oprocentowanie, prowizje itp.) Szacuje się, że banki będą mogły przejmować nieruchomości za ok. 40- 50% ich wartości, jednak minusem dla banków jest skomplikowanie i długi czas trwania usługi. W ciągu roku od śmierci osoby pobierającej pieniądze z odwróconego kredyty hipotecznego nieruchomość może być z powrotem przejęta przez spadkobiercę, dlatego nigdy zysk nie jest pewny.

Odwrócony kredy hipoteczny to usługa skierowana do osób starszych, które w Polsce często nie mają zbyt wielu środków do dyspozycji. Szczególnie osoby samotne, które nie chcą zmieniać miejsca zamieszkania do końca swojego życia, mogą być zainteresowane takim sposobem na polepszenie swojego domowego budżetu. Jednak warto zauważyć takie rozwiązanie jest nieopłacalne finansowo, nie tylko dla samych zainteresowanych, lecz także dla ich rodzin. W Polsce, porównując z zachodnią Europą, więzy rodzinne są dość silne, więc możliwe jest, że ta oferta nie znajdzie wielu zainteresowanych. Z drugiej strony, zarówno emerytury jak i opieka społeczna w Polsce są na niższym poziomie, więc dla wielu osób odwrócona hipoteka może okazać się kusząca. Najważniejsze jest by banki i instytucje finansowe były objęte bacznym nadzorem państwa- osoby starsze często padają ofiarami oszustw, dlatego niezbędne jest żeby każda decyzja o podpisaniu umowy o odwróconym kredycie hipotecznym była poparta rzetelnym i dokładnym wyjaśnieniem ze strony pracowników banku.

Źródła:

1.    Cycoń M., Jedynak T., Odwrócony kredyt hipoteczny jako alternatywna metoda zabezpieczenia emerytalnego, Prace z zakresu ubezpieczeń, Zeszyty Naukowe, 2011, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie

2.    Czyżewski M., Renta za mieszkanie. Czy odwrócona hipoteka za mieszkanie się opłaca?,:http://wyborcza.biz/finanse/1,125887,15945315,Renta_za_mieszkanie__Czy_odwrocona_hipoteka_sie_oplaca_.html#ixzz3LtZrhXqQ

3.    Żołędowski C., Starzenie się ludności- Polska na tle Unii Europejskiej, Problemy Polityki Społecznej, 2012, nr 17, s. 29-43

4.    Wójcik P., Neokolonializm nasz powszechny, http://nowyobywatel.pl/2014/08/11/neokolonializm-nasz-powszedni/

Arkadiusz Leleno

Przestrzenie publiczne w wielkich osiedlach

Koncepcja tworzenia ogromnych osiedli narodziła się w latach dwudziestych XX wieku i związana była z nurtem modernizmu. Zakłada on odrzucenie wszelkich stylów historycznych w architekturze i podporządkowanie jej nadrzędnemu celowi jakim jest funkcjonalność. Swój dynamiczny rozwój po drugiej wojnie światowej zawdzięcza zniszczeniom powojennym i ogromnemu deficytowi mieszkań. Założenia modernizmu pozwalały stosunkowo małym kosztem i w krótkim czasie zredukować ten deficyt. Flagową postacią modernizmu był francuski architekt Le Corbusier, który w 1952 roku budował słynną Jednostkę Marsylską, która była początkiem masowego budownictwa super bloków i super osiedli[1]. Koncepcyjne projekty modernistyczne zakładały budowę ogromnych osiedli mieszkaniowych wraz z infrastrukturą publiczną, supermarketami, a także wspaniale uporządkowaną publiczną przestrzenią rekreacyjną. Rzeczywistość, a także fakt, że modernizm najprężniej rozwijał się w ubogich państwach komunistycznych brutalnie zrewidowała te założenia. Nadrzędną sprawą dla decydentów było zbudowanie jak największej ilości mieszkań jak najmniejszym kosztem, marginalizowano natomiast kwestię przestrzeni publicznych i obiektów socjalnych. Jak pokazała historia, spowodowało to opłakane skutki zarówno społeczne, jak i przestrzenne.

Koszmar życia na wielkim osiedlu bez racjonalnie zaprojektowanych przestrzeni publicznych pokazuje książka „My, dzieci z dworca ZOO” Christiane F. Jako dziecko Christiane przeprowadziła się ze wsi do Berlina, gdzie zamieszkała w super osiedlu Gropiusstadt dla kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców. W swojej biografii opowiada o problemach, jakie napotykały dzieci w codziennym życiu na takim blokowisku Na pierwszy rzut oka modernistyczne osiedla sprawiają wrażenie bardzo zielonych i dogodnych dla dzieci, ogromne przestrzenie między blokami porośnięte są drzewami, trawnikami, wytyczone są chodniki i place. W praktyce jednak wszechobecne zakazy – zakaz gry w piłkę, gier zespołowych, hałasowania, biegania, wyprowadzania psów, deptania trawników. Zakazuje się w zasadzie wszystkiego, nawet na wyznaczonych do zabawy placach zabaw. skalę tego zjawiska opisuje poniższy cytat:

Na przykład zabroniona była zabawa we wszystko, co było fajne. Właściwie wszystko było zabronione. W Gropiusstadt co krok stoją tabliczki. Te tak zwane tereny parkowe między wieżowcami to przecież parki tabliczek. Większość z nich zabrania oczywiście czegoś tam dzieciom.[2]

Tragicznego obrazu dopełniają nieudolne próby zorganizowania czasu dzieciom, inwestycje proponowane przez architektów, bez udziału socjologów czy pedagogów, które mają stworzyć nowe przestrzenie do zabawy dzieciom, a w praktyce są kompletnym niewypałem jeszcze bardziej uprzykrzającym życie (przykład Placu Przygód, w którym dzieci nie chciały się bawić i był notorycznie niszczony przez młodzież). Pozbawione możliwości normalnej zabawy dzieci i młodzież z wielkich osiedli ucieka w rozrywki zabronione. Opisane demolowanie przestrzeni, zabawa windami, kradzieże ze sklepów, piwnic, ucieczka w używki jest wyrazem najzwyklejszej nudy i sprzeciwem wobec zakazów. Skutki takich zachowań są dostrzegalne w późniejszym życiu, brak poszanowania przestrzeni publicznych, brak zaufania do instytucji publicznych, nałogi, patologie czy bezrobocie.

            

           Polska jako jedno z państw bloku socjalistycznego hołdującemu modernizmowi także nie uniknęła wyżej opisanych problemów. Warszawa, niemal całkowicie zniszczona po II wojnie światowej, ale także inne polskie miasta zmagały się z ogromnym deficytem mieszkań. Budowano więc ogromne osiedla i zespoły osiedli, które borykały się z podobnymi problemami co Gropiusstadt. Często słyszy się opowieści typu: „tutaj kiedyś mieliśmy polanę, na której mogliśmy się bawić, ale potem ją zabetonowali i zabawa się skończyła”. Tego typu działalność „polepszania przestrzeni” była wszechobecna na polskich osiedlach z wielkiej płyty. W dzisiejszych czasach w warunkach wolnorynkowych na szczęście próbuje się naprawić ten problem. Szeroko zakrojone programy rewitalizacji osiedli socrealistycznych, budowa boisk (np. Orlików) udostępnianie mieszkańcom infrastruktury szkół, projekty typu Mediateka na warszawskich Bielanach urozmaicają publiczną przestrzeń rekreacyjną wielkich osiedli. Nie wszystko udaje się jednak naprawić. Nadal na polskich osiedlach widoczne są wszechobecne tabliczki z zakazami gry w piłkę itp. Nowe zespoły mieszkaniowe, szczególnie te na suburbiach, powielają błędy z przeszłości. Deweloperzy kupując działki starają się maksymalnie ją zabudować, a pozostałą część terenu przeznaczają na parkingi. Stwarza to sytuację, gdzie matka z dzieckiem na spacer może wyjść tylko na chodnik, lub do pobliskiego supermarketu, a dzieci bawią się na parkingu, wśród samochodów. Brakuje w Polsce regulacji które wymuszałyby na deweloperach przeznaczanie części inwestycji na rekreację, a na samorządach przeznaczanie części przestrzeni pod parki, skwery itp.

            

         Historia pokazała, że brak przestrzeni publicznych lub jej karykaturalna forma ma ogromny wpływ na życie społeczne mieszkańców miast. Zapewnienie ludziom mieszkania nie powinno być jedynym zadaniem państwa, ponieważ potrzeby ludzi nie kończą się na posiadaniu własnego M. Potrzebują przestrzeni do zabawy z dziećmi, do odpoczynku i interakcji z sąsiadami. Niestety ten problem w dzisiejszych czasach jest często niezauważany przez decydentów i deweloperów.

Źródła:

·         Christiane F., My, dzieci z dworca Zoo, Iskry, 2011

·         Piękno brutalizmu –  http://www.sztuka-architektury.pl/index.php?ID_PAGE=3699

·         Mediateka na Bielanach –  http://www.mmwarszawa.pl/274972/mediateka-na-bielanach-juz-otwarta-zdjecia

---

[1] Piękno brutalizmu; http://www.sztuka-architektury.pl/index.php?ID_PAGE=3699

[2] Christiane F., My, dzieci z dworca Zoo, Iskry 2011, s. 15

Rewitalizacja jako rozwiązanie problemu mieszkalnictwa wielkopłytowego

                 Natalia Dobrowolska           
                            Rafał Koziński

            Wielkie osiedla mieszkaniowe, będące zespołami wysokich, jednakowo wyglądających bloków wielorodzinnych były budowane na masową skalę w wielu miastach w drugiej połowie XX wieku. Obecnie bloki te nadal stanowią istotny element tkanki urbanistycznej większości europejskich ośrodków miejskich. Gorczyca K. (2009) posiłkując się definicją zawartą w projekcie RESTATE (zajmującym się badaniem wielkich osiedli) opisuję wielkie osiedla mieszkaniowe (large scale housing estate) jako: „osiedla budowane przez państwo lub z pomocą państwa, zbudowane w 2 połowie XX w., na terenie którego zlokalizowane jest minimum 2000 mieszkań”.        
            Wielkie zespoły mieszkaniowe budowane w technologii wielkiej płyty były odpowiedzią na ogromny głód mieszkaniowy, który narodził się po zakończeniu okresu wojennego. Pierwsze osiedla tego typu powstały we Francji na początku lat 50 XX wieku. W kolejnych latach fenomen wielkich zespołów mieszkaniowych zaczął pojawiać się w innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej. Całkowity przełom i rozkwit budownictwa przy użyciu betonowych prefabrykatów na skalę przemysłową przypadł na lata 60-te (Czado J., 2012).
            Wielkopłytowe budownictwo szybko zyskało ogromną popularność ale zostało również szybko skrytykowane. Technologia wielkiej płyty była bardzo negatywnie postrzegana zarówno przez społeczeństwo jak i urbanistów, architektów i planistów. Uważano, że taki sposób budowania ogranicza całkowicie swobodę tworzenia, przytłacza swoją ogromną skalą całe otoczenie, a powstałe blokowiska na osiedlach szpecą swoją monotonną architekturą i ciemną, nieprzyjazną kolorystyką (Mika P., 2011). Kolejne lata zamieszkiwania w blokowiskach, potęgowały niezadowolenie mieszkańców, którzy zaczęli zauważać i odczuwać skutki bardzo szybkiego i taniego budowania (Czado J., 2012). Monotonna architektura, niska estetyka oraz niska jakość zabudowy, ponadto niski standard i mały metraż oferowanych w blokach mieszkań, a także niedostateczne wyposażenie w obszary zielone, rekreacyjne i usługowe sprawiły, że lokatorzy nie czuli się w swoich mieszkaniach komfortowo (Szafrańska, 2009 za Węcławowicza, 2007).      
            Obecnie szacuję się, że około 56% polskich gospodarstw domowych zamieszkuje wielkie zespoły mieszkaniowe. Nie jest to jedynie polski problem. Zasoby mieszkaniowe Słowacji i Czech to w 35% blokowiska wielkopłytowe, z kolei na Węgrzech  w 29%, w Bułgarii  w 27% i Rumunii w 26%. Na podstawie tych danych widać, że budownictwo to stanowi ogromny problem i nie wolno go bagatelizować (Czado J., 2012). Blokowiska zaczęły stanowić powszechną „normę jakości” w miastach europejskich. Osiedla wielkopłytowe często znajdują się w bardzo złym stanie technicznym i są miejscem kumulacji wielu napięć społecznych, dlatego też zaczęto szukać rozwiązań rewitalizacyjnych blokowisk. Według opracowania Gorczycy K. (2009) problem rewitalizacji osiedli wielkopłytowych po raz pierwszy pojawił się polityce miejskiej krajów Europy Zachodniej w latach 80-tych XX w. W Polsce projekty rewitalizacyjne zaobserwowano później, w latach 90-tych XX w. Planom tym zarzuca się jednak rozbieżność pomiędzy potrzebami rehabilitacyjnymi osiedli a podejmowanymi pracami. Nie zważając jednak na stopień zaawansowania i efektywności podejmowanych działań rewitalizacyjnych, nie ulega wątpliwości, że blokowiska wymagają niezwłocznej rehabilitacji w celu poprawienia jakości życia mieszkańców oraz zatrzymania fal ucieczek bogatszych mieszkańców z osiedli (Gorczyca K., 2009).           
            Dyskusje na temat poprawy blokowisk były prowadzone w dwóch aspektach: jeden zakładał całkowite wyburzenie osiedli i wprowadzenie nowej zabudowy. Drugi natomiast zmierzał do wykonania działań modernizacyjnych istniejących osiedli. Bardziej ekonomicznym rozwiązaniem wydaję się modernizacja, a przykłady projektów rewitalizacyjnych z państw Europy Zachodniej takich jak Niemcy czy Francja potwierdzają tę tezę i są oceniane dzisiaj bardzo pozytywnie (Gronostajska B., 2011).   
            Wzorcowym przykładem państwa, w którym przeprowadzone działania rehabilitacyjne blokowisk zakończyły się sukcesem jest Francja. Początkowo (od 1972 roku) przyjęto strategię wyburzania starych i zdegradowanych osiedli i budowania na ich miejscu nowych. Szybko jednak zorientowano się, że nowe osiedla również ulegają degradacji technicznej i społecznej. W roku 1977 ruszył projekt OPAH (Programowana Operacja Poprawy Mieszkalnictwa), który zakładał ogólną poprawę stanu mieszkalnictwa. OPAH stowarzysza podmioty lokalne, państwowe oraz Narodową Agencję Poprawy Mieszkalnictwa (ANAH). Współpraca podmiotów zaowocowała modernizacją 1,5 miliona mieszkań w latach 1977-1990. We Francji istnieją również liczne programy mające na celu poprawę zarządzania osiedlami, zmniejszenie kosztów i ogólną poprawę jakości życia mieszkańców np. PAH – Pomoc na Ulepszenie mieszkania czy PALULOS – Pomoc na Remont Społecznych Mieszkań Lokatorskich (Czado J., 2012).
            W Polsce również nie zlekceważono wad zdegradowanych wielkopłytowych zespołów mieszkalnych, czego przykładem są projekty rewitalizacji osiedli we Wrocławiu. Oceniono, iż osiedla te nie spełniają  podstawowych wymagań dotyczących otoczenia człowieka. Przekształcenia owych osiedli miały uwzględniać trzy główne kierunki: przekształceń architektoniczno-urbanistycznych, przestrzeni społecznej oraz mieszkań.             Dzięki zaproponowanym korektom w sferze  urbanistyczno- architektonicznej, powstać miało bezpieczne, zdrowe, funkcjonalne i estetyczne środowisko mieszkaniowe dostosowane do potrzeb mieszkańców. W tym celu stworzono mniejsze grupy zabudowy o charakterze czytelnych wnętrz urbanistycznych, poprzez dobudowy, wyburzenia i uzupełnienia zabudowy. Na terenie osiedli  wprowadzono uspokojony ruch, poprzez wyniesienie układów komunikacyjnych na zewnątrz zespołów. Kwestię parkowania pojazdów rozwiązano poprzez budowę otoczonych zielenią parkingów poza zespołami, wprowadzono również ciągi miejsc parkingowych wzdłuż dróg dojazdowych, a także duże zespoły parkingowe wielopoziomowe lub, w przypadku nowo projektowanych budynków, parkingi podziemne. Jako element porządkujący układ osiedla wprowadzono pasaże piesze z elementami małej architektury. Tereny rekreacyjne zrewitalizowano uwzględniając różne grupy wiekowe. Oprócz boisk wybudowano też miejsca spotkań dla osób starszych oraz place zabaw. W przypadku najwyższych, 11- kondygnacyjnych budynków, wyburzono część górnych kondygnacji, ponieważ wysokie budynki zabierały światło terenom rekreacyjnym. Elewacje urozmaicono detalami postmodernistycznymi, zmieniono też podziały okien. Zaprojektowano dachy płaskie lub dwuspadowe. Dachy płaskie w miarę możliwości wykorzystano organizując na nich tarasy dla mieszkań w wyższych kondygnacjach. Budynki zostały docieplone, przeprowadzono wymianę okien oraz modernizację sieci wentylacyjnej. Wprowadzono także bariery akustyczne w wzdłuż głównych ciągów komunikacji.
            Kolejną sferą, w której dokonać należało kluczowych przekształceń była przestrzeń społeczna osiedla. Głównym założeniem było stworzenie przestrzeni sprzyjającej nawiązywaniu kontaktów sąsiedzkich, sprzyjającej kontroli i zwiększającej bezpieczeństwo zamieszkania. W tym celu wprowadzono hierarchizację przestrzeni, podzielono ją na tereny publiczne, grupowe i prywatne. Umożliwiono realizowanie różnych aktywności różnym grupom, poprzez liczne zmiany przestrzenne i programowe. Tereny o różnych funkcjach rozdzielono za pomocą zieleni, ogrodzeń, małej architektury czy nowej zabudowy. Celem poprawy bezpieczeństwa unowocześniono oświetlenie, oraz wprowadzono monitoring we wskazanych przez mieszkańców punktach. Uatrakcyjniono także strefę wejść do budynków, oraz wyraźnie zaznaczono wjazdy i wejścia do poszczególnych zespołów mieszkaniowych. Uzupełniono program usługowy przebudowując część parterów.  
            Trzeci kierunek zmian to przekształcenia mieszkań. Działania te powinny być oczywiście znacznie bardziej zindywidualizowane, wymagały więc szczególnego  zaangażowania właścicieli mieszkań. Zaproponowano takie zabiegi jak powiększenie mieszkań o balkony lub loggie, łączenie mieszkań w piętrowe, czy przebudowę mającą na celu zmianę metrażu. Zwrócono też uwagę na udostępnienie mieszkań w parterze osobom niepełnosprawnym. (Gronostajska B., 2010).    
            Osiedla mieszkaniowe budowane z wykorzystaniem technologii prefabrykatów mimo popularności zyskanej w drugiej połowie XX wieku mają liczne wady, w związku z czym problem ten wymaga rychłego rozwiązania. Biedniejszych państw europejskich nie stać na wyburzenie ich i wybudowanie nowych, nowoczesnych budynków mieszkalnych. Z tego powodu w Europie nasila się trend rewitalizacji tego typu zespołów poprzez zastosowanie kompleksowych zabiegów w sferach przekształceń urbanistyczno- architektonicznych, przestrzeni społecznej oraz samych mieszkań. Stałe działania rewitalizacyjne w świetle degradacji obszarów miejskich, jaka ma miejsce w XXI wieku są szczególnie ważne. Nie mają już one charakteru doraźnego, stają się ważnym składnikiem współczesnej aktywności urbanistycznej.

Literatura:

Czado J., 2012, Możliwości rehabilitacji wielkich zespołów mieszkaniowych na przykładzie wybranych państw zachodnich, [w:]  Czasopismo Techniczne, z. 29, Architektura z. 7-A, str. 25-38, Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej, Kraków.

Gorczyca K., 2009 Wielkie osiedla mieszkaniowe- diagnoza stanu obecnego, podejmowane działania rewitalizacyjne. K. Gorczyca. [w:] Przestrzenne aspekty rewitalizacji- śródmieścia, blokowiska, tereny przemysłowe, pokolejowe i powojskowe, red. W. Jarczewski, Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków.

Gronostajska B., 2011, Wielka Płyta – architektura wciąż żywa, [w:] Czasopismo Techniczne, Architektura z. 4-A/1, str. 142-152, Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej, Kraków.

Gronostajska B., 2010, Zespoły mieszkaniowe z wielkiej płyty w XXI wieku - problemy i perspektywy, [w:] Architecturae et Artibus, tom. 2, str. 19-26, Oficyna Wydawnicza Politechniki Białostockiej, Białystok.

Mika P.,2011, Klasyfikacja prefabrykowanych, betonowych rozwiązań fasadowych oraz przyczyny ich marginalnego znaczenia na polskim rynku budowlanym, [w:] Czasopismo Techniczne, z. 11, Architektura z. 2-A, str. 149-158, Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej, Kraków.

Szafrańska E., 2010, Wielkie osiedla mieszkaniowe w okresie transformacji – próba diagnozy i kierunki przemian na przykładzie Łodzi, [w:] I. Jażdżewska, Osiedla blokowe w strukturze przestrzeni miast, XXII Konwersatorium Wiedzy o Mieście, Wyd. Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź.

Katarzyna Olsztyn

Lokale socjalne

Lokal socjalny jest to lokal przeznaczony dla osób bezdomnych, eksmitowanych lub osób ubogich nie mogących utrzymać mieszkania samodzielnie. Jest to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny o niższym standardzie. Lokal socjalny dostarcza gmina. W Polsce pojęcie i zasady przyznawania lokalu socjalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Lokal socjalny powinien mieć łączną powierzchnię pokoi co najmniej 10 m², jeżeli ma być zamieszkiwany przez jedną osobę. Dla kilku osób łączna powierzchnia pokoi powinna wynosić co najmniej 5 m² na osobę. O prawie do otrzymania lokalu socjalnego decyduje sąd w wyroku o eksmisji. Do czasu dostarczenia lokalu socjalnego nie można dokonać eksmisji z lokalu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu lokalu socjalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony. Umowa ta może zostać po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużona na następny okres, jeżeli najemca nie zalega z opłatami za lokal, nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu i nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy.

Ogromnym problemem lokali socjalnych jest ich liczba, która stale maleje. W Warszawie do 2017 roku ubędzie ponad 4800 mieszkań socjalnych i komunalnych.  Niedobór mieszkań gminnych wynika m.in. z pochopnej i nieprzemyślanej prywatyzacji lokali, wyburzania budynków, a także wyłączania lokali z powodu stanu technicznego. Brakuje mieszkań socjalnych, w związku z czym rośnie liczba osób niepłacących czynszu. Zaleganie z czynszem wynika często z przeświadczenia o braku sankcji, spowodowanego niedoborem lokali socjalnych dla osób z wyrokiem eksmisji. W rankingu OECD dotyczącym warunków mieszkaniowych Polska  zajęła przedostatnie miejsce wśród 34 ocenianych krajów. Przy obecnym tempie budowy mieszkań socjalnych potrzeby w tym zakresie zostaną zaspokojone za około 50 lat. Zawinił brak polityki mieszkaniowej. W ciągu 25 ostatnich lat budownictwo socjalne dla najmniej zamożnych spadło ponad trzykrotnie. Buduje się głównie w wielkich i bogatych aglomeracjach. Drastycznie, bo o ponad 40% spadła ilość mieszkań oddawanych do użytku dla rodzin mniej zamożnych. 

Prawo do mieszkania jest równoważne z prawami człowieka. Dzięki mieszkaniu socjalnemu lub komunalnemu możliwe jest zwalczanie patologii związanych z bezdomnością. Problemem mieszkań socjalnych lub komunalnych jest ich reprywatyzacja. Miasto przekazuje umowy najmów komunalnych prywatnemu właścicielowi. Właściciel prywatny ma zupełnie inne interesy i chce dostawać zyski z tych mieszkań. Gdyby była odpowiednia ilość mieszkań komunalnych lub socjalnych, to w momencie sprywatyzowania tego rodzaju mieszkań, lokatorzy takich budynków mogliby starać się o mieszkanie w innym budynku z lokalami socjalnymi.

Porównując inne kraje Europy, w krajach objętych kryzysem ludność jest wyrzucana na bruk ze względu na kredyty zawierane przez mieszkańców. Gdyby dany kraj posiadał mieszkania socjalne i byłyby one dostępne, ludność miałaby gdzie mieszkać. W Niemczech natomiast, istnieją dopłaty do czynszów w mieszkaniach komercyjnych dla osób potrzebujących, tak aby ta różnica między czynszem dla mieszkań komunalnych a czynszem komercyjnego mieszkania została zniwelowana. Dobrym przykładem miasta w których istnieje racjonalna polityka mieszkaniowa jest Wiedeń. Większość mieszkańców centrum Wiednia mieszkania nie w komercyjnych mieszkaniach, tylko w komunalnych, spółdzielczych lub socjalnych. Dzieje się tak ponieważ co roku samorząd oddaje kilka tysięcy takich mieszkań do użytku. Jest to aż dziesięciokrotnie więcej niż w przypadku Warszawy. NIK potwierdza w swoich ustaleniach pokontrolnych, że w Polsce nie ma od dawna żadnej długofalowej polityki mieszkaniowej, a gminne zasoby mieszkań dla mniej zamożnych ustawicznie spadają.

Bibliografia:

1. 1. Radio TOK FM, O ruchach lokatorskich w Europie opowiadał Karolinie Głowackiej Piotr Ciszewski
2. 2.  Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
3. 3.    www.ipb.org.pl
4. 4.    www.orka.sejm.gov.pl

Kompromis – mały metraż

Katarzyna Kołodziejska

Marzenie o posiadaniu własnego lokum nie zawsze idzie w parze z możliwościami finansowymi człowieka. Taka sytuacja wymusza na ogromnej liczbie osób pewien kompromis – płacą mniej, ale za odpowiednio mniejszą przestrzeń, w myśl zasady „ciasne, ale własne”. Deweloperzy szybko dostrzegli potencjał wyżej wymienionej grupy i odpowiadają na jej zapotrzebowania, oferując mieszkania o bardzo małych metrażach.

Ten problem warto przedstawić na przykładzie Seattle, gdzie rozgorzała dyskusja nad problemem tzw. microhousing buildings. Szczególnie w dwóch dzielnicach – Capitol Hill i University District jak grzyby po deszczu zaczęły w ostatnich latach wyrastać budynki oferujące mikro-mieszkania o powierzchniach od 150 do 250 stóp kwadratowych (ok. 14-23 m2). Kuchnie w takich budynkach przeznaczone są do użytku wspólnego, jedna przypada na 6-8 mieszkańców. Ze względu na niższy czynsz takich apartamentów w stosunku do podobnych mieszkań w innych miejscach, nie ma problemu z osobami chętnymi zająć takie lokale mieszkaniowe, szczególnie popularne są zwłaszcza wśród studentów, osób młodych, singli (Thompson 2013).

Wydawać by się mogło, że takie rozwiązanie nikomu nie powinno przeszkadzać – mieszkania są nowe o względnie świeżym designie i stosunkowo niskiej cenie, a popyt na nie nie maleje. Niestety, mamy w tym przypadku do czynienia także z zasadą „coś za coś”. Otoczenie takich budynków nie jest bowiem w żaden sposób dostosowane do liczby ich mieszkańców. Wysoka gęstość zabudowy, brak parkingów, często brak wind, odległość od podstawowych usług to tylko niektóre problemy nowo powstających osiedli. Stare domy i budynki są wyburzane, a pozyskane działki gęsto wypełniane nowymi mikro-mieszkaniami, brakuje przestrzeni dostępnych dla pieszych. Argumentami przeciwko takiemu budownictwu są także głosy wskazujące na dużą rotację mieszkańców i w wyniku tego brak więzi z danym miejscem (ibidem).

W Polsce taki problem na szczęście (jeszcze?) nie występuje, jednak i u nas ludzi dotykają takie same przeszkody. Wysokie ceny mieszkań przy niewielkich zarobkach ograniczają możliwości kupna mieszkań odpowiednich do potrzeb danych osób, a najszybciej sprzedawane przez deweloperów mieszkania to te o małym metrażu. Jak wynika z badań Eurostatu, większość mieszkań w naszym kraju jest znacznie przeludnionych – w zbyt małych mieszkaniach zamieszkuje prawie połowa Polaków (46,3%), a jeśli wziąć pod uwagę jedynie osoby wynajmujące mieszkania sytuacja przedstawia się jeszcze gorzej – ten problem ma dokładnie trzy czwarte wszystkich najemców. Takie dane plasują Polskę na ostatnich miejscach spośród przebadanych 30 krajów europejskich.

W przedstawionym badaniu Eurostatu lokal mieszkaniowy, który odpowiada standardom europejskim posiada co najmniej jeden pokój przeznaczony do użytku ogólnego przez członków gospodarstwa domowego (np. salon, jadalnia) i dodatkowo odpowiednio:

- jeden pokój, jeśli członkami gospodarstwa domowego jest para,

- jeden pokój na każdego pełnoletniego członka, jeśli jest samotny,

- jeden pokój, jeśli dzieci w wieku 12-17 lat są tej samej płci,

- jeden pokój dla każdego dziecka w wieku 12-17 lat nieuwzględnionego w ww. punkcie,

- jeden pokój dla dwójki dzieci w wieku poniżej 12 lat.

           Małe lokale mieszkaniowe, mimo że nie oferują dostatecznej przestrzeni życiowej ich mieszkańcom, cały czas są w cenie. Niestety zaporowe ceny większych metraży i trudności finansowe zwłaszcza wśród ludzi młodych niejednokrotnie zmuszają ich do pogodzenia się z takimi, a nie innymi warunkami mieszkaniowymi, co na pewno nie wpływa pozytywnie na jakość życia.

Źródła:

Thompson L., 2013, Critics of micro-apartments calling for a moratorium

Sieliwierstow M., 2014, Polskie mieszkania najbardziej przeludnione w Europie
(http://nieruchomosci.pb.pl/3516036,59089,polskie-mieszkania-najbardziej-przeludnione-w-europie) 

Sposoby rozwiązywania konfliktów z uciążliwymi sąsiadami

Michał Pomarański

Według najnowszych badań Eurostatu dotyczących dość nietypowego zjawiska jakim są uciążliwi sąsiedzi mimo wszelkich spekulacji Polacy wypadają dość dobrze w porównaniu do mieszkańców innych krajów Unii Europejskiej. Dane pokazują, iż jedynie 14%  obywateli naszego kraju narzeka na swojego sąsiada – głównie ze względu na zbyt głośne zachowanie. Badania Eurostatu pokazują, że najbardziej hałaśliwymi mieszkańcami Europy są Maltańczycy (30% mieszkańców narzeka na swoich sąsiadów), w dalszej kolejnośći jest Rumunia (27%). Najmniej skarg na osoby w najbliższym otoczeniu odnotowuje się w Irlandii(niecałe 10%). Co ciekawe, Polacy w tym zestawieniu wypadają lepiej od np. Niemców. Średnia dla całej Unii Europejskiej to około 20%. Jednym z ciekawych zestawień Eurostatu jest również grupa osób skarżących się na swojego sąsiada. Badania pokazują, że skargi wpływają nie od osób starszych czy małżeństw a od młodych singli.

                Co może być przyczyną takiego stanu rzeczy? Główny wniosek jaki powinien się nasunąć to, że Polacy wcale nie są narodem malkontentów. Jednak, przyczyną takiego stanu rzeczy, może być również brak odpowiednich regulacji prawnych czy po prostu chęć nie narażania się swoim sąsiadom. Nie bez znaczenia jest również to, że prawie połowa Polaków mieszka w domach wolnostojących(w Irlandi to aż 95%).

Co jednak kiedy znajdziemy się w wąskiej grupie Polaków niezadowolonych ze swojego sąsiedztwa?

Zarówno sąsiedzi awanturnicy, majsterkowicze, imprezowicze – wszyscy mogą stać się nie lada problemem zarówno dla mieszkańców sąsiednich lokali jak i dla całej wspólnoty mieszkaniowej. Najczęstszym problemem z jakim borykają się użytkownicy lokali jest zbyt duży hałas wydobywający się z sąsiedniego mieszkania. O ile jesteśmy w stanie przychylnym okiem spojrzeć na pojedyncze przypadki zakłócania spokoju, o tyle częste zakłócanie spokoju w mieszkaniu obok może skutecznie uprzykrzyć nam życie.

 Jak sobie poradzić z takim problemem?

Najlepszym sposobem jest oczywiście załatwienie sprawy polubownie. Czasami wystarczy jedna rozmowa z uciążliwym sąsiadem aby zaniechał zakłócania spokoju innym lokatorom. Dzięki mediacjom, w kulturalny i spokojny sposób możemy zapobiec tego typu praktykom nie wszczynając awantur i nie robiąc sobie wrogów. Jeśli jednak taki sposób nie przynosi zamierzonego efektu, kolejnym krokiem może być zgłoszenie sprawy na policji lub u Prezesa spółdzielni, który z kolei powinien zawiadomić dzielnicowego. W praktyce jednak, często zdarza się tak, że wezwanie policji kończy się jedynie upomnieniem. Trudno oczekiwać, aby osoba do której nie trafiła nasza prośba, grzecznie posłuchała policjanta.

Co jeśli nasze wysiłki idą na marne?

Szansą na rozwiązanie problemu mogą być przepisy prawne. Zgodnie z kodeksem cywilnym, właściciel nieruchomości nie powinien zakłócać prawa swoich sąsiadów do korzystania z ich własnej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że jeśli sąsiad podejmuje działania powodujące przykry zapach, hałas, wibracje lub zakłóca spokój w inny sposób, można domagać się zaprzestania tego typu działań. Dodatkowo, w przypadku kiedy te zakłócenia negatywnie wpływają na zdrowie można ubiegać się o odszkodowanie od właściciela nieruchomości na zasadach odpowiedzialności za czyny niedozwolone. Zgodnie z artykułem 444 kodeksu cywilnego w razie wywołania uszkodzenia ciała lub rozstroju zdrowia naprawienie szkody obejmie wszelkie wynikłe z tego powodu koszt. Można ubiegać się nawet o rentę.

                Zdarzają się również sytuacje, których nie da się rozwiązać w taki sposób. Jeśli sąsiad prowadzi działalność gospodarczą, która powoduje hałas, emisje spalin lub inne uciążliwości z pomocą przychodzą dyrektywy Unijne wg których żaden mieszkaniec Unii Europejskiej nie powinien być narażony na hałas o poziomie zagrażającym zdrowiu lub jakości życia. Na poziomie krajowym kwestie hałasu reguluje również ustawa o ochronie środowiska.

                W Polsce istnieje również pojęcie  Prawa do spokojnego odpoczynku. (…)kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny (...)
Należy jednak zwrócić uwagę, iż policja może zainterweniować wówczas iż zakłócanie spokoju jest po godzinie 22. W innym wypadku zostanie prawdopodobnie odesłani do instytucji ochrony środowiska.

                Jeśli chodzi o pozbycie się uciążliwego sąsiada z terenu jego własności jest to praktycznie nie możliwe. W przypadku spółdzielni, można taką osobą eksmitować za sprawą wspólnoty mieszkaniowej ale jedynie jednogłośnie. Oznacza to, że bez głosu „za” samego winowajcy nie jesteśmy w stanie go wyprosić z jego mieszkania. (chyba, że uchwałę wspólnoty zastąpi orzeczenie sądu).

Kolejną kwestią jest bardzo znaczący problem palenia papierosów na balkonie. Są przepisy zakazujące np. palenie grilla na balkonie, natomiast nie wspomina się tutaj o dymie tytoniowym. Jak wiadomo, nie każdy życzy sobie, aby dym unoszący się z balkonu piętro niżej wpadał nam do mieszkania. W tym wypadku, jedynym sposobem na uzdrowienie całej sytuacji jest rozmowa z zakłócającym sąsiadem. Jeśli to nie pomoże, zostaje nam albo szczelne zamykanie okien, lub też „sądowa walka z wiatrakami”

Należy pamiętać jednak, że każdy z naszych sąsiadów to człowiek obok którego spędzimy większość naszego życia. Próby eksmitowania czy wchodzenie na ścieżki wojenne zwykle okazuje się być złym pomysłem. W większości przypadków wystarczy jedna poważna rozmowa o powstałym problemie, która w zupełności rozwiąże nam kwestie zakłócającego spokój sąsiada.

Źródło:

·         Dane Eurostat

·         www.europa.eu

·         www.domiporta.pl

·         Art. 444 kodeksu cywilnego

·         Ustawa o własności lokali

·         https://www.mg.gov.pl/

Rewitalizacja osiedli z wielkiej płyty

Kamil Matysiak 

                                        Rewitalizacja osiedli z wielkiej płyty

Osiedla z wielkiej płyty są nieodłącznym elementem krajobrazu dużych miast w Polsce. Nie da się ukryć faktu, że wiele z nich nie spełniło społecznego oczekiwania na zamieszkanie w miejscu estetycznym, otoczonym przyrodą, z kompleksami usługowymi i dobrze skomunikowanym z ośrodki zatrudnienia. Powszechna opinia o osiedlach z wielkiej płyta, według której miejsca te stanowią jedynie sypialnie dla szerokich mas społecznych o niższych dochodach, nie jest oderwana od realiów panujących w naszym kraju. Przyjęty model zapewnienia ludziom potrzeb mieszkaniowych przyniósł wiele problemów dla mieszkańców osiedli z wielkiej płyty. Unifikacja mieszań i budynków, brak różnorodności w klasach społecznych mieszkańców, brak miejsc integracji oraz miejsc do świadczenia usług dla lokalnych społeczności prowadził niejednokrotnie do powstawania specyficznych gett, skazanych na postępujący ich regres. Podstawową przyczyną braku akceptacji mieszkańców dla tego typu zabudowy systemowej jest jej odhumanizowanie poprzez ogromną skalę założeń osiedlowych oraz monotonię rozwiązań przestrzennych[1]. Zmiana tego stanu rzeczy nie może polegać na zburzeniu dotychczasowych zabudowań i wzniesieniu w ich miejsce nowych osiedli, odpowiadających potrzebom społecznym. Pierwszą przeszkoda do wdrożenia takiego rozwiązania jest skala problemu rewitalizacji osiedli z wielkiej płyty. Według Ministerstwa Transportu i Budownictwa w 2013 roku w blokach z wielkiej płyty mieszało w Polsce 12 milionów osób, czyli w przybliżeniu 30 % społeczeństwa. Izba Inżynierów Budownictwa szacuje, że rewitalizacja wszystkich wielkopłytowych osiedli w Polsce kosztowałaby 200 mld zł, co stanowi około 2/3 rocznego budżetu państwa polskiego[2]. Kolejną przeszkodą do wdrożenia zaproponowanego rozwiązania jest niemożliwość zapewnienia mieszańcom innych lokali, które odpowiadałyby lokalom dotychczasowym a także miałyby ten sam status prawny. Jedyne możliwe rozwiązanie w warunkach naszego kraju, z uwagi na istotne koszty, polega na prowadzeniu rewitalizacji planowej, wdrażanej etapowo, z zaangażowaniem w jej procesy właścicieli budynków, lokali a także samych mieszańców osiedli.  

Pojęcie rewitalizacji odnosi się do działań prowadzonych na istniejących przestrzeniach zurbanizowanych, co w istotny sposób odróżnia je od pojęć definiujących działania skierowane na planowanie i realizowanie nowych zespołów zabudowy na dotychczas niezabudowanych terenach. Do działań rewitalizacyjnych należy zaliczyć odbudowę zniszczonych, ale niegdyś żywych obszarów miejskich[3].

Biorąc pod uwagę powyższe wyznaczniki można pokusić się o zaproponowanie działań, jakie w Polsce mogą zapewnić odnowę osiedli z wielkiej płyty i dać im perspektywę rozwoju. Przełamanie monotonności brył budynków osiedlowych można uzyskać poprzez dobudowanie balkonów i tarasów. Korzystne mogłoby być wprowadzanie nieregularnych nadbudówek lokali, z oddzielającymi je tarasami, pozwalających uzyskać nową linię dachową. Łatwym sposobem przełamania swoistej nudy architektonicznej budynków mogłoby być pomalowanie ich elewacji różnymi kolorami, lub poprzez wprowadzenie niestandardowych okien, co na klatkach schodowych budynków wydaje się zadaniem dość łatwym do wykonania. Wprowadzanie ciekawych elementów szklanych czy stalowych u wejść do klatek schodowych pozwoliłoby je odróżniać od siebie.

Ingerencja ograniczona do samych brył budynków może nie przynieść zamierzonego efektu przełamania stagnacji wizerunkowej osiedli. Należałoby rozważyć również konieczność wprowadzania miedzy bloki ciekawej, niskiej zabudowy mieszkalnej i użytkowej. Rozwiązanie takie do istniejących osiedli wprowadziłoby trochę „nowej krwi” i stworzyło miejsca integracji społecznej. Z reguły osiedla z wielkiej płyty były oddawane do użytku w jednym okresie grupie społecznej o niskim i zbliżonym poziomie wiekowym. To spowodowało, że na przestrzeni lat mogło dojść do zestarzenia się miejscowej populacji i do opuszczenia osiedla przez dzieci starych osiedleńców. Wprowadzenie do krwiobiegu osiedlowego nowej generacji osiedleńców stanowiłoby niewątpliwie pozytywną zmianę w obrazie społeczności. Również wprowadzenie nowej zabudowy, w której są świadczone usługi dałoby możliwość spotykania się w kawiarniach, pralniach, sklepikach, u fryzjera czy też w lokalnej pizzerii. Wyprowadzanie takich ośrodków integracji społecznej i użyteczności publicznej z osiedli było niewątpliwym błędem. Dobrym pomysłem na połączenie starych i nowych obiektów byłoby wprowadzenie między budynki nowoczesnej zieleni i małych obiektów architektury ogrodowej w postaci murków, łuków drewnianych czy altan. Również małe formy architektoniczne z wodą pozwoliłyby wprowadzić w życie osiedla namiastkę świata owadów i ptaków. Czynnikiem sprzyjającym wyciąganiu z lokali mieszkańców mogłoby być stworzenie nawet małych miejsc do gimnastyki rekreacyjnej i fitnessu a także miejsc zabaw dla najmłodszych.

Rewitalizacja jest nie tylko dobrym pomysłem na przekształcenie betonowych pustyń w miejsca atrakcyjnego życia. Jest również koniecznością, która może skutecznie hamować takie negatywne zjawiska jak przestępczość, poczucie zagrożenia u mieszkańców i postępującą degradację lokalnego środowiska. Może również podnosić samoocenę mieszkańców i sposób ich postrzegania. Ludzie wyciągają oczywiste wnioski na temat bogactwa i klasy społecznej mieszkańców według ich miejsca zamieszkania[4].

---

[1] Filipowicz K., Dokąd idziesz Wielka Płyto, w: Wykuszowe wspomnienia (ed. Korzeń J.) Przegląd Urbanistyczny, t. III (2011) s. 102

[2] Wybieralski M., Zaraz się zawali, czy przetrwa jeszcze 100 lat http://wyborcza.pl/1,76842,13910279,Zaraz_sie_zawali__czy_przetrwa_jeszcze_100_lat__Rzad.html

[3] Podręcznik rewitalizacji Zasady, procedury i metody działania współczesnych procesów rewitalizacji Warszawa 2013, s. 12.

[4] Lindstrom, B.  1997. A sense of place: Housing selection on Chicago’s north shore.

The Sociological Quarterly, 38

Dorota Wawrzyńska

Klucz do poprawy warunków mieszkaniowych w dzielnicach poprzemysłowych

Jeszcze na początku XX wieku rozwój większości dużych miast oparty był głównie na przemyśle. Jednak od drugiej połowy XX wieku obserwuje się coraz większe znaczenie sektora usług oraz rozwoju high-tech (Lorens s.10). Zachodzi proces dezindustrializacji, którego efektem bardzo często jest m.in. bezrobocie, związany z nim wzrost przestępczości oraz fizyczna degradacja dzielnic przemysłowych (Lorens s. 13). Z tego względu, od kilkudziesięciu już lat, niezwykle popularna jest rewitalizacja dzielnic poprzemysłowych, szczególnie tych położonych nad brzegiem rzeki lub morza. Wiąże się to z walorami wizualnymi tych terenów oraz potencjałem rozwojowym wynikającym z bliskości centrum miasta (Marshall s. 54) Rewitalizacja tych obszarów ma na celu m.in. poprawę jakości życia i warunków mieszkania. Różne aspekty życia, takie jak praca, integracja społeczna czy zdrowie w dużej mierze zależą od sytuacji mieszkaniowej. Dlatego też rewitalizacja miast, dzielnic, czy samych osiedli ma pozytywne konsekwencje nie tylko dla tkanki fizycznej, ale również sytuacji społecznej mieszkańców (Åshild Lappegard Hauge i inni s. 359).

Pojęcie rewitalizacji uwzględnia czynności z zakresu zarówno remontów, modernizacji jak i rewaloryzacji. Rewitalizacja odnosi się do działań kompleksowych podejmowanych na wybranych obszarach miejskich, a jej celem jest doprowadzenie do ożywienia społeczno-gospodarczego. W odniesieniu do terenów mieszkaniowych działania z zakresu rewitalizacji skupiają się przede wszystkim na poprawie sytuacji społecznej i ekonomicznej ludności mieszkającej na obszarze działań. Natomiast w przypadku zdegradowanych struktur infrastruktury przemysłowej wprowadza się nowe funkcje i aktywności gospodarcze, co wiąże się z kreowaniem nowych społeczności lokalnych (Lorens s. 8).

W XIX i na początku XX wieku dzielnice przemysłowe w przeważającej części zamieszkiwane były przez robotników oraz osoby z klas niższych, które pracowały w fabrykach. W trakcie procesu dezindustrializacji zakłady produkcyjne zaczynały tracić na znaczeniu i zamykać działalność. Doprowadziło to do masowych zwolnień i w konsekwencji do wzrostu bezrobocia i przestępczości. Zanieczyszczone dzielnice ze szpecącymi krajobraz budynkami poprzemysłowymi nie były atrakcyjne dla nowych inwestorów ani mieszkańców. Stopniowo podupadały i były marginalizowane stając się miejscem koncentracji osób wykluczonych społecznie. Ze względu na postępującą degradację środowiska oraz przestrzeni konieczne stały się zmiany prowadzące do poprawy sytuacji tych terenów (Mironowicz 129).

Jednym z bardziej znanych przypadków pomyślnie przeprowadzonej rewitalizacji miasta poprzemysłowego jest Bilbao – miasto liczące ok. 350 tys. mieszkańców, położone w północnej Hiszpanii, w Kraju Basków (Mironowicz s. 128).

Rozwój miasta oparty był głównie o przemysł ciężki: stoczniowy i stalowy. W latach 1960. i 1970. miasto popadło w kryzys ekonomiczny oraz stagnacje rozwojową. Dawniej dobrze prosperujące dzielnice podupadły i zostały zamieszkane przez osoby bezrobotne i wykluczone społecznie (Marshall s. 56).

Na początku lat 1990. podjęto decyzję o rewitalizacji miasta, w wyniku której stworzono „Strategiczny plan rewitalizacji obszaru metropolitalnego Bilbao”. Strategia uwzględniała 8 głównych obszarów działań, z których warto wspomnieć o trzech (Mironowicz s. 129).

Pierwszym jest poprawa komunikacji wewnętrznej i dostępności do terenów zdegradowanych. Działanie obejmowało m.in. przeniesienie portu poza granice miasta co stworzyło przestrzeń dla nowych inwestycji (Mironowicz s. 130).

Drugim obszarem jest rewitalizacja urbanistyczna, która obejmowała poprawę dostępności mieszkań oraz infrastruktury technicznej (Mironowicz s. 129).

Trzecim ważnym elementem podkreślonym w Strategii jest partnerstwo publiczno-prywatne i koordynacja w zarządzaniu. Nacisk kładziony był na planowanie lokalne czy powoływanie specjalistycznych organizacji nadzorczych (Mironowicz s. 130). Ponadto uwzględnienie potrzeb i interesów podmiotów prywatnych pomogło przyciągnąć inwestycje (Mironowicz s. 136), natomiast zaangażowanie środków publicznych, np. na cele rozwoju infrastruktury drogowej, było niezbędne dla dalszego rozwoju przedsięwzięcia (Mironowicz s. 137).

W przypadku miasta Bilbao, od początku dużą uwagę przywiązywano do kreowania wizerunku, który miał być oparty na sztuce, kulturze i promocji biznesu (Mironowicz s. 131). W efekcie podjętych działań w tym kierunku powstało rozpoznawalne dziś na całym świecie Guggenheim Muzeum – symbol nowego Bilbao (Mironowicz s. 131).

W wyniku rewitalizacji powstała również nowa zabudowa mieszkaniowa oraz związane z nią tereny o charakterze rekreacyjnym (Mironowicz s. 135). W połączeniu z nowymi miejscami pracy generowanymi przez powstające instytucje (np. muzea i centra biznesowe) oraz kształtowaniem przestrzeni publicznych przyjaznych dla mieszkańców i turystów, znacznie poprawiła się jakość życia zarówno w dawnej dzielnicy portowej jak i całym mieście (Marshall s. 64).

W polskich miastach procesy rewitalizacyjne są znacznie mniej zaawansowane w porównaniu do państw zachodnioeuropejskich lub północnoamerykańskich (Lorens s. 10). Działania w tym kierunku są podejmowane, ale na znacznie mniejszą skalę niż miało to miejsce np. w Bilbao. Rewitalizacja w Polsce ma najczęściej charakter lokalny i obejmuje wybraną dzielnicę miasta lub osiedle. Jednym z przykładów takiej rewitalizacji jest Nowy Port – dzielnica położona w północnej części Gdańska, przy ujściu Martwej Wisły. Teren objęty planem działania ma powierzchnię 65,15 ha i zamieszkuje go ok. 6 tys. osób (Studium..., s. 51), a jego rewitalizacja zaczęła się stosunkowo niedawno, bo w 2008 roku. (Studium... s. 3). W projekt zaangażowane są podmioty publiczne: władze miasta, instytucje kultury oraz organizacje pożytku publicznego (Studium... s. 3). Brak tu udziału podmiotów prywatnych, co najprawdopodobniej związane jest z lokalnym zasięgiem projektu.

Zabudowę dzielnicy tworzą głównie przedwojenne kamienice oraz budynki z wielkiej płyty, które bardzo często są w złym stanie technicznym. Ponadto część dzielnicy ma charakter typowo przemysłowy co związane jest z rozwojem funkcji portowych, które dominowały tu jeszcze w latach 1980. (Kownacka-Nowaczek). Obszar mimo obecnej degradacji i stagnacji gospodarczej cechuje się wysokim potencjałem ludnościowym – ok. 24 % mieszkańców to osoby w wieku przedprodukcyjnym (Studium... s. 53), lokalizacyjnym – dobre połączenia komunikacyjne i bliskość morza (Studium... s. 104), turystycznym – zabytkowa zabudowa, a także zasobami – wolne tereny inwestycyjne (Studium... s. 55). Pomimo dużego potencjału, teren zagrożony jest postępującą degradacją, marginalizacją oraz zanikiem funkcji miejskich (Studium... s. 5), dlatego też rewitalizacja wydaje się być niezbędna. Jej głównym celem jest podniesienie atrakcyjności przestrzeni, a także aktywizacja społeczności lokalnej, co ma przyczynić się do poprawy warunków życia w dzielnicy (Wojsławska).

Rewitalizacja skupia się głównie na 2 działaniach inwestycyjnych, jakimi są przebudowa budynku starej łaźni na Centrum Edukacji Artystycznej oraz przebudowa Placu Ks. Gustkowicza (Konwacka-Nowaczek).

Rewitalizacja Nowego Portu nie zakłada bezpośrednio odnowy starych mieszkań lub budowy nowych. Uwaga skupia się na pobudzeniu rozwoju gospodarczego, co w przyszłości zaowocować ma nowymi inwestycjami, w tym mieszkaniowymi (Studium... s. 104). Przewiduje się również, że zwiększenie atrakcyjności regionu poprzez działania rewitalizacyjne przyczyni się do wzrostu wartości mieszkań w przyszłości, co przemawia za korzyściami ekonomicznymi podjętych działań (Studium... s. 140).

Rewitalizacja może wpłynąć na poprawę warunków mieszkaniowych rozumianych nie tylko jako podniesienie standardu poszczególnych mieszkań, ale również poprzez „uzdrowienie” okolicy, podniesienie atrakcyjności przestrzeni i aktywizację społeczności lokalnej. Przykład miasta Bilbao udowadnia, że możliwa jest całkowita przemiana obszaru przemysłowego w kulturalny w skali globalnej. Przykład Gdańska pokazuje natomiast jak w skali lokalnej, małymi kroczkami próbuje się podnieść jakość życia w mieście poprzez projekty ograniczone do niewielkiego terenu. Niemniej oba przykłady obrazują próbę przywrócenia miast, czy ich fragmentów, do stanu pełnej sprawności. W Polsce autorzy takich projektów mogą korzystać z bogatego doświadczenia miast amerykańskich czy zachodnioeuropejskich, lecz należy pamiętać, że działania tego typu w dużej mierze zależą od specyfiki regionu, dlatego zawsze konieczne jest wypracowanie chociaż w części indywidualnego modelu planowania opartego na polskich realiach ekonomicznych i ustrojowych (Lorens s. 10).

Źródła:

Åshild Lappegard Hauge, Eva Magnus, Karine Denizou, Cecilie Flyen Øyen (2012), „The Meaning of Rehabilitation of Multi- Storey Housing for the Residents”, w: „Housing, Theory and Society”, Vol. 29, No. 4, 358–381

Kownacka-Nowaczek K. (2010), dostęp: 13.12.14

http://www.gdansk.pl/rewitalizacja,1315,16333.html

Lorens P. „Wybrane zagadnienia rewitalizacji miast” (2009) red. Lorens P., Martyniuk Pęczek J., Gdańsk

http://www.pg.gda.pl/architektura/pokl/skrypt%201.pdf

Marhall R. (2001), „Remaking the image of the city” w. „Waterfronts in Post-industral Cities” red. Marshall R., Londyn

Mironowicz I., „Przekształcenia struktur miejskich - projekty i realizacja” w: „Wybrane zagadnienia rewitalizacji miast” (2009) red. Lorens P., Martyniuk Pęczek J., Gdańsk

„Studium wykonalności dla projektu >rewitalizacja nowego portu w gdańsku<” (2009), Gmina Miasta Gdańska, Gdańsk

http://www.docs.gznk.pl/rewitalizacja/gdansk-nowy_port/SW_Nowy_Port.pdf

Wojsławska W. (2014), dostęp: 13.12.14

http://www.gdansk.pl/ue,1217,14769.html