Podstawy wyceny nieruchomości.

Podstawy wyceny nieruchomości.

Patrycja Bogucka

Damian Bogucki

Osoby lub instytucje mające zamiar między innymi kupić – sprzedać nieruchomość, ubezpieczyć swój majątek, podzielić majątek tudzież zaktualizować opłatę z tytułu użytkowania wieczystego lub przekształcić lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu bądź też odrębną własność, zamawiają u rzeczoznawcy majątkowego wycenę. Rzeczoznawca majątkowy to osoba mająca uprawnienia państwowe (licencję) do wykonywania zawodu. Wycena sporządzana jest w formie tak zwanego operatu szacunkowego, który jest dokumentem urzędowym przedstawiającym opinię o wartości przedmiotu wyceny. Operat szacunkowy może być wykorzystany jedynie do celu, dla którego został sporządzony i najdłużej przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.  Treść i zawartość operatu są normowane prawnie przez Rozporządzenie Rady Ministrów oraz Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Na wstępie warto przytoczyć definicję wyceny nieruchomości oraz samej nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art. 4. 6.

Wycena nieruchomości to wszystkie niezbędne działania w wyniku których dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym określana jest wartość rynkowa. Art. 151.1. o gospodarce nieruchomościami mówi, że wartość rynkowa jest najbardziej prawdopodobną ceną nieruchomości możliwą do uzyskania na rynku, przy założeniu, że strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął odpowiednio długi czas do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania odpowiednich warunków umowy.

Kodeks cywilny Art. 46. § 1. 

„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Nieruchomość podzielona jest na:

• ·         gruntową,
• ·         budynkową,
• ·         lokalową,

- mieszkalna,

- użytkowa.

Obowiązujące standardy wyceny nieruchomości są podzielone na trzy główne części:

1.    Podejścia do wyceny

2.    Metody wyceny

3.    Techniki szacowania nieruchomości

Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 154.1 mówi, że dobranie odpowiedniego podejścia, metody oraz techniki szacowania zależy od rzeczoznawcy majątkowego. Musi on uwzględnić w pierwszej kolejności cel wyceny oraz rodzaj nieruchomości a w dalszym ciągu jej położenie, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i stan. Ponadto trzeba uwzględnić ilość udostępnionych danych o cenach, dochodach oraz cechach nieruchomości podobnych aby operat został poprawnie opracowany. Obligatoryjnymi źródłami informacji w operacie szacunkowym są dokumenty prawne – księga wieczysta, dokumenty geodezyjne – ewidencja gruntów i budynków, ewidencja sieci uzbrojenia terenu, opracowania planistyczne – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz równie ważna samodzielna wizja lokalna. Rzeczoznawca majątkowy aby oszacować wartość nieruchomości ma do wyboru cztery podejścia, w zależności od rodzaju nieruchomości.

Pierwszym, najczęściej wykorzystywanym podejściem jest podejście porównawcze. Aby posłużyć się nim konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości, które były już przedmiotem obrotu rynkowego ale także cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metody w podejściu porównawczym to: porównywania parami, korygowania ceny średniej, analizy statystycznej rynku.

Kolejnym podejściem jest podejście dochodowe. Ma ono zastosowanie przy szacowaniu wartości nieruchomości tylko wtedy gdy znany jest dochód uzyskiwany bądź możliwy do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Metody w podejściu dochodowym to: metoda inwestycyjna oraz metoda zysków. Natomiast techniki szacowania: technika kapitalizacji prostej oraz technika dyskontowania strumieni pieniężnych.

Rzadziej wybieranym podejściem jest podejście kosztowe. Podejście kosztowe polega na określeniu wartość nieruchomości zakładając, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. W wybranym podejściu oddzielnie ustala się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Metody  jakie są wyróżnione w podejściu kosztowym to: kosztów odtworzenia, kosztów zastąpienia. Techniki szacowania to: szczegółowa, elementów scalonych, wskaźnikowa.

            Ostatnim podejściem jest podejście mieszane. Jak sama nazwa mówi, „miesza” ono podejście porównawcze z podejściem dochodowym. Polega na określaniu wartości nieruchomości biorąc pod uwagę nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej i dochody, jakie one generują.

Metody w podejściu mieszanym to: pozostałościowa, wskaźników szacunkowych gruntów, kosztów likwidacji.

            Nieruchomości są jednym z najcenniejszych dóbr, jakie znajdują się na ziemi. Są dobrem rzadkim i ograniczonym. Posiadają specyficzne cechy, które nadają im swój własny, unikalny charakter, dzięki czemu są tak cenne. W Polsce wycena nieruchomości to relatywnie młoda dziedzina, która powstała po urynkowieniu się nieruchomości po nastąpieniu zmian gospodarczych po roku 1989.  Obecnie na polskim rynku pojawia się coraz więcej przedsiębiorstw zajmujących się sporządzaniem wycen. Również coraz chętniej zamawiane są wyceny nieruchomości nawet przez osoby prywatne, pomimo, że w przypadku sporządzenia przystępnego operatu, za taką usługę należy zapłacić około kilkaset złotych. Dzięki temu jednak można się dowiedzieć ile warta jest tak naprawdę nieruchomość i za ile można ją np. sprzedać – kupić tak aby obie strony były usatysfakcjonowane. Należy jednak pamiętać, że wycena jest metodyką szczególnie skomplikowaną. Przy każdej wycenie rzeczoznawca napotyka rozmaite utrudnienia i komplikacje związane z jednostkowymi cechami nieruchomości. Mimo to, obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest opracowanie operatu szacunkowego w taki sposób, aby cała procedura określenia wartości rynkowej była zrozumiała dla klienta.

Źródła:

- Ustawa o gospodarce nieruchomościami;

- Kodeks cywilny;

- Kucharska – Stasia E; Nieruchomości w gospodarce rynkowej; Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006 r.
- Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K.; Ile jest warta nieruchomość;Wydawnictwo POLTEXT, Warszawa 2009 r.