Odwrócona hipoteka- rozwiązanie dla seniora?

Zuzanna Staszewska

Odwrócony kredyt hipoteczny (ang. reverse mortage) to usługa finansowa zgodnie z którą senior (osoba od 55 do 67 lat) w zamian za przeniesienie praw własności do nieruchomości otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę od instytucji finansowej. Właściciel zachowuje dożywotnie prawo do zamieszkiwania w swojej nieruchomości. Pierwsze umowy odwróconego kredytu hipotecznego były zawierane w USA w latach 60-tych XX w. W dniu dzisiejszym podobne umowy można zawierać w kilkunastu krajach europejskich, Australii, Nowej Zelandii, Chinach i Japonii. (Cycoń i Jedynak 2011)

W Polsce ustawa zgodnie z którą banki będą mogły oferować swoim klientom odwrócony kredyt hipoteczny zacznie obowiązywać 15 grudnia br. W Polsce część osób niesłusznie określała mianem odwróconej hipoteki rentę dożywotnią, oferowaną emerytom przez prywatne firmy zwane funduszami hipotecznymi, jednak te usługi się od siebie różnią. Najważniejszą różnicą wydaje się moment przekazania praw własności do nieruchomości, który w rencie dożywotnej następuje w momencie podpisania umowy, zaś w odwróconym kredycie hipotecznym w momencie śmierci seniora.

            Wzrost popularności odwróconej hipoteki na świecie należy wiązać z narastającymi trendami społecznymi (zwiększająca się ilość osób żyjących samotnie, rozluźnianie się więzów rodzinnych) i zmianami demograficznymi (przedłużająca się długość życia, starzenie się społeczeństwa, niska dzietność). W Polsce do tych wszystkich zjawisk należy dodać dużą emigrację osób w wieku produkcyjnym. Starzenie się społeczeństwa jest poważnym problemem w całej Unii Europejskiej. Według prognoz UE w 2060 r. liczba osób starszych wzrośnie z obecnych 12,9% do 30%, a na jedną osobę na emeryturze przypadać będą dwie pracujące więc liczba potencjalnych odbiorców odwróconych kredytów hipotecznych będzie się podnosić. (Żołędowski 2012) Według prognoz ZUS szacowane emerytury nie będą wzrastać i ludzie starsi, nawet w większym stopniu niż teraz, znajdą się w trudnej sytuacji finansowej.  

Struktura własnościowa mieszkań w Polsce pokazuje, że ok. 2/3 mieszkań w Polsce należy do osób fizycznych. (Cycoń i Jedynak 2011) Jednak dane obrazujące majątek Polaków nie są zbyt optymistyczne jeśli chodzi o nasza zamożność w porównaniu do innych krajów Europy. Według raportu Global Wealth Databook opisującego majątek gospodarstw domowych większości krajów świata, suma dla Polski to średnio 20 803 dolarów czyli ok. 65 tys. złotych. Wartość ta jest wyższa dla innych krajów UE- przeciętne gospodarstwo domowe w Szwecji ma majątek wartości 232 105 dolarów, Włochy- 195 925, Hiszpania- 99 214,  Słowenia- 52 039, Czechy 36 201, a Węgry 22 562. Można zauważyć, że majątek Polaków jest stosunkowo niewielki w porównaniu do innych państw Unii, nawet w stosunku naszych sąsiadów Czechów. Upowszechnienie odwróconych kredytów hipotecznych może spowodować obniżenie tej i tak nie wielkiej kwoty, gdyż oprócz oszczędności czy samochodu, to właśnie mieszkanie jest najczęstszym źródłem majątku w Polsce. Własne mieszkanie czy dom stanowi niezwykle dużą zaletę w czasie kryzysu czy trudności finansowych. Nie trzeba wtedy także zaciągać zwykłego kredytu hipotecznego, który wiąże człowieka na lata.

Poszkodowani mogą być także potencjalni spadkobiercy, którzy mimo że mają szansę przejąć w swoje ręce nieruchomość (w przeciwieństwie do np. renty dożywotniej) to będą musieli spłacić zaciągnięty kredyt obciążony dodatkowymi kosztami związanymi z transakcją (oprocentowanie, prowizje itp.) Szacuje się, że banki będą mogły przejmować nieruchomości za ok. 40- 50% ich wartości, jednak minusem dla banków jest skomplikowanie i długi czas trwania usługi. W ciągu roku od śmierci osoby pobierającej pieniądze z odwróconego kredyty hipotecznego nieruchomość może być z powrotem przejęta przez spadkobiercę, dlatego nigdy zysk nie jest pewny.

Odwrócony kredy hipoteczny to usługa skierowana do osób starszych, które w Polsce często nie mają zbyt wielu środków do dyspozycji. Szczególnie osoby samotne, które nie chcą zmieniać miejsca zamieszkania do końca swojego życia, mogą być zainteresowane takim sposobem na polepszenie swojego domowego budżetu. Jednak warto zauważyć takie rozwiązanie jest nieopłacalne finansowo, nie tylko dla samych zainteresowanych, lecz także dla ich rodzin. W Polsce, porównując z zachodnią Europą, więzy rodzinne są dość silne, więc możliwe jest, że ta oferta nie znajdzie wielu zainteresowanych. Z drugiej strony, zarówno emerytury jak i opieka społeczna w Polsce są na niższym poziomie, więc dla wielu osób odwrócona hipoteka może okazać się kusząca. Najważniejsze jest by banki i instytucje finansowe były objęte bacznym nadzorem państwa- osoby starsze często padają ofiarami oszustw, dlatego niezbędne jest żeby każda decyzja o podpisaniu umowy o odwróconym kredycie hipotecznym była poparta rzetelnym i dokładnym wyjaśnieniem ze strony pracowników banku.

Źródła:

1.    Cycoń M., Jedynak T., Odwrócony kredyt hipoteczny jako alternatywna metoda zabezpieczenia emerytalnego, Prace z zakresu ubezpieczeń, Zeszyty Naukowe, 2011, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie

2.    Czyżewski M., Renta za mieszkanie. Czy odwrócona hipoteka za mieszkanie się opłaca?,:http://wyborcza.biz/finanse/1,125887,15945315,Renta_za_mieszkanie__Czy_odwrocona_hipoteka_sie_oplaca_.html#ixzz3LtZrhXqQ

3.    Żołędowski C., Starzenie się ludności- Polska na tle Unii Europejskiej, Problemy Polityki Społecznej, 2012, nr 17, s. 29-43

4.    Wójcik P., Neokolonializm nasz powszechny, http://nowyobywatel.pl/2014/08/11/neokolonializm-nasz-powszedni/