Wiktoria Weilandt

Od najmu do eksmisji. Analiza procesu w wybranych krajach.

Eksmisje to jedne z głównych przyczyn bezdomności w krajach europejskich, a mimo to stosunkowo mało o nich wiemy. Bardzo trudno jest uzyskać szczegółowe dane dotyczące samego procesu prowadzącego do eksmisji, a socjologiczne prace na ten temat są rzadkością.  Artykuł: „Locked out in Europe” autorstwa Sten-Åke Stenberg’a, Lii van Doorn i Susanne Gerull z Uniwersytetu w Sztokholmie próbuje rzucić trochę światła i przybliżyć sam problem eksmisji na przykładzie trzech konkretnych państw: Niemiec, Holandii i Szwecji.

Autorzy (Stenberg i in., 2011, s. 39-40) na wstępie zaznaczają, że próbowali dotrzeć do szczegółowych danych dotyczących eksmisji w różnych krajach. Zależało im przede wszystkim takich, które dałoby się ze sobą porównać. Niestety analizując krajowe czy europejskie bazy mogli jedynie określić główne przyczyny eksmisji. Większość analiz wskazywało na zaległości w płaceniu czynszu jako najczęstszy powód usunięcia z zajmowanego lokalu. Jednak same podstawy prawne, procedury, proces eksmisji, a także możliwości jej uniknięcia w analizowanych krajach znacząco się od siebie różnią. Autorzy wskazują, że przyczynę tych różnic można znaleźć w  odmiennych sposobach ochrony praw dwóch, w tym przypadku konfliktowych, interesów: lokatorów i właścicieli, gdzie prawa obywatelskie i społeczne są w centrum uwagi.

W Niemczech sam proces najmu związany jest z wieloma restrykcjami. Wynajęcie mieszkania w Berlinie nie jest łatwe, wymagane są zaświadczenia o stałych dochodach, niekiedy życiorys i list motywacyjny. Przypomina to czasami staranie się o pracę. Wobec tego ludzie korzystający ze świadczeń społecznych, czy zadłużeni mają znaczące trudności w samym uzyskaniu mieszkania. Stąd skala eksmisji nie jest znacząca, bo mieszkania wynajmują głównie ludzie wypłacalni. Proces eksmisji w Niemczech jest długi i dość kosztowny. Według prawa po dwóch miesiącach zaległości w czynszu można wypowiedzieć umowę. Jeżeli zaległości nie są usuwane w ciągu dwóch tygodni właściciel może wystąpić do sądu cywilnego o eksmisję i musi o tym poinformować odpowiednie służby socjalne. Jednak fizyczne i zgodne z prawem usunięcie niechcianego lokatora następuje po kilkunastu miesiącach (średnio 15,5) od złożenia pozwu. W Holandii, po około dwóch miesiącach zaległości, lokatorzy mogą ubiegać się o szybką pomoc w spłacie czynszu wysyłając wniosek do Spółdzielni Mieszkaniowej, gdzie od Departamentu Spłat i Windykacji można uzyskać pożyczkę „last minute” na wpłatę ostatniej zaległości. Jeśli dług nie zostanie spłacony przez trzy miesiące, sprawa jest przekazywana komornikowi. W Szwecji natomiast po okresie miesiąca i siedmiu dni zaległości w płatnościach właściciel może powiadomić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i złożyć wniosek o eksmisję. Ze względu na potencjalne konsekwencje społeczne eksmisji, według ustawy z 1978, właściciel jest zobowiązany do poinformowania lokalnej administracji usług społecznych o lokatorach oczekujących na eksmisję. 

We wszystkich trzech krajach przywoływanych w artykule najemca może odzyskać prawo do najmu jeśli ureguluje zaległości w określonym czasie po wniosku eksmisyjnym (Stenberg i in., 2011, s. 45-47). W Szwecji są to trzy tygodnie po rozpatrzeniu wniosku, w Holandii dwa a w Niemczech aż osiem. (Jednak kolejna próba wynajmu mieszkania np. w Berlinie będzie niemożliwa, jeśli w przeciągu ostatnich dwóch lat było prowadzone postępowanie eksmisyjne.) Gdy wyrok jest prawomocny komornik planuje eksmisje. U naszych zachodnich sąsiadów jest to zazwyczaj w ciągu kolejnego miesiąca. Ale do fizycznego usunięcia niechcianego lokatora z mieszkania potrzeba jeszcze kilkunastu tygodni po uprawomocnieniu się wyroku. W Holandii, po tym jak dług zostanie przekazany komornikowi, następuje proces „próby zwrócenia zaległości czynszowych” i ustalony zostaje harmonogram wpłat. Jeśli to nie przynosi efektu najemca otrzymuje wezwanie sądowe, w której sędzia wydaje nakaz eksmisji. Od wydania nakazu to faktycznej eksmisji upływa zwykle miesiąc. W Szwecji, po upływie trzech tygodni od złożenia wniosku eksmisyjnego przez właściciela, najemca nie ma żadnej mocy prawnej odzyskania dzierżawy. Ten czas to tzw. „okres ochronny lokatora”, w którym każdy, bez późniejszych konsekwencji może uregulować dług. Jeśli to nie nastąpi występują dwie ścieżki postępowania zależne od wyboru właściciela: postępowanie windykacyjne i pomocowe. Przy pierwszym właściciel domaga się usunięcia lokatora z mieszkania i odzyskania zaległych opłat za każdy dzień od momentu ostatniej wpłaty. Przy postępowaniu pomocowym właściciel oczekuje jedynie usunięcia dłużników z lokum. W obu przypadkach komornik zmienia zamki do mieszkania i nadaje mu status „magazynu”. Jeśli właściciel ustalił jednocześnie chęć uregulowania kwestii finansowych komornik wycenia rzeczy lokatora znajdujące się w mieszkaniu. Po trzech miesiącach najemca powinien zabrać swoje rzeczy z wyjątkiem tych, które wybrał właściciel jako te, które mogą w jakimś stopniu pokryć zadłużenie. W drugim przypadku lokator ma jeden dzień na opuszczenie i opróżnienie mieszkania, po czym zamki zostają zmienione. W Niemczech natomiast komornik planuje eksmisję dopiero po wpłaceniu przez właściciela zaliczki na czynności związane z eksmisją. Komornik informuje odpowiednie organy socjalne, zamawia firmę która wymienia zamki oraz przeprowadza zajęcie mieszkania. Rzeczy należące do najemcy zostają umieszczone w odpowiednim magazynie aż do momentu zakończenia czynności komorniczych. Ważnym aspektem jest fakt, że całkowity koszt od pierwszego miesiąca zaległości czynszowych do rzeczywistego wykonania eksmisji może być bardzo wysoki. Autorzy artykułu oszacowali, że średni koszt procesu eksmisji, w tym zaległości czynszowych i opłat związanych z postępowaniem oraz wynagrodzenia dla prawników i komorników wynosi ok. 7 000 euro na jednego najemcę i 11 000 dla trzyosobowej rodziny. Wszystkie koszty są po stronie właściciela mieszkania. W Holandii eksmisje przeprowadzane są przez specjalnie do tego powołany zespół składający się z komornika, policjantów i pracowników socjalnych. Zespół wchodzi do mieszkania i zajmuje wszystkie rzeczy należące do najemców. Te, które uzna się za wartościowe przechowuje się w specjalnym magazynie do sześciu miesięcy, gdzie można je odebrać po wcześniejszym wniesieniu opłaty za transport i składowanie. Jeśli w ciągu tego czasu nikt się po nie nie zgłosi są wystawiane na aukcję. Eksmisje w Holandii również należą kosztownych procesów. Wiele zaległości w opłatach nie zostaje odzyskanych, a koszty komornicze, sądowe czy naprawy za uszkodzone mienie wynoszą średnio 3500 euro. Zapobieganie eksmisjom jest zatem ważne nie tylko ze względu na społeczne konsekwencje, ale również z finansowego punktu widzenia. 

We wszystkich przywoływanych krajach o procesie eksmisji muszą być informowane odpowiednie służby socjalne. Intencją tych działań jest pomoc i wsparcie dla ludzi, którzy utracili prawo do najmu lokalu i niekiedy zostali „wyrzuceni na bruk”, czyli stali się bezdomni. W Niemczech zgodnie z obowiązującym prawem osoba mająca zaległości czynszowe, która nie jest w stanie spłacić zadłużenia powinna otrzymać pomoc od państwa. W Amsterdamie mieszkanie można wynająć prywatnie lub od spółdzielni mieszkaniowej. Nie ma informacji jak z eksmisjami radzą sobie prywatni właściciele, ale spółdzielnie mieszkaniowe starają się opracowywać własny program prewencyjny.  Trzy z dwunastu spółdzielni oferuje wizyty domowe w tych gospodarstwach, które są o krok od eksmisji. Pozostałe kontaktują się telefonicznie bądź listownie. W samym Amsterdamie jest szereg organizacji oddolnych, które mają na celu zapobieganie eksmisjom. Coraz częściej stosuje się politykę drugiej szansy, gdzie zachęca się właścicieli do podpisania nowej umowy najmu z  zalegającym z czynszem najemcą na specjalnych warunkach. Wstrzymuje to proces eksmisji. Najemca musi podpisać pismo porozumiewawcze w którym zgadza się na nadzór służb społecznych lub agencji redukcji zadłużenia. W takim dokumencie można zawrzeć postanowienia szczególne. Jeśli najemca się z nich nie wywiązuje proces eksmisji będzie postępować. Rząd Szwecji już w 1936 roku uchwalił ustawę o zakazie stosowania eksmisji na bruk jako broni w konfliktach na rynku pracy. Szwedzi wiedzą, że zapobieganie temu procesowi jest bardzo ważne w kontekście przeciwdziałania bezdomności. Prawa socjalne najemców w Szwecji nie wydają się być tak silne, jak w Niemczech czy Holandii,  jednak to właśnie w tym kraju najszybciej można wyrzucić dłużnika z mieszkania. Już po trzech tygodniach zaległości czynszowych najemca formalnie traci wszelkie prawa do dzierżawy. Autorzy artykułu nie starali się wyjaśniać tej różnicy. 

W Polsce proces przeprowadzania eksmisji reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Po upływie trzech miesięcy zaległości w czynszu właściciel może, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal pozostaje w mieszkaniu. W wypowiedzeniu musi znaleźć się zapis o wezwaniu do dobrowolnego wydania lokalu w określonym terminie. To w praktyce oznacza, że lokator-dłużnik musi mieć przynajmniej miesiąc na opuszczenie lokum. Kolejny etap zaczyna się wtedy, kiedy niechciany lokator nadal przebywa w zadłużonym mieszkaniu. Wtedy właściciel składa pozew o eksmisję do sądu rejonowego.  Po zapadnięciu prawomocnego wyroku dalsze czynności przejmuje komornik. Jednak nie następuje to od razu. Najpierw należy pisemnie wezwać dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeśli to nie nastąpi komornik ma prawo zająć lokal i wszelkie ruchomości. W tym przypadku gmina powinna zapewnić mieszkania socjalne. W Polskim prawie eksmisja na bruk jest niedozwolona (Art. 1046 § 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego). Wiele gmin boryka się z brakiem mieszkań socjalnych, przez co procedura eksmisji może ciągnąć się latami (Kozińska, Wojtczak., 2013, s. 8). Dłużnik z prawem do lokum socjalnego, zamiast przeprowadzić się do takiego mieszkania, nadal przebywa w zadłużonym (i jeszcze bardziej zadłużanym) lokalu. Wtedy właściciel może jedynie domagać się odszkodowania od gminy za utracone koszty. Swoistym „zabezpieczeniem” dla właścicieli jest zawieranie umów najmu okazjonalnego, gdzie najemca wskazuje miejsce do którego się przeprowadzi w przypadku niewywiązania się z postanowień umowy. W tym przypadku zgodę musi wyrazić również właściciel mieszkania „awaryjnego”. 

Przywołane przykłady polityki eksmisyjnej w wybranych krajach pokazują, różne drogi. Chociaż proces od zaległości czynszowych do fizycznej eksmisji jest ściśle regulowany, to sposób postępowania, podejmowane kroki i jego długość znacznie różnią się między krajami. Najszybciej eksmituje się lokatorów w Szwecji - 3 miesiące, w Holandii jest to minimum pół roku a w Niemczech aż 15 miesięcy. W Polsce średnio trwa to ok. 5 miesięcy jeśli lokatorzy dobrowolnie opuszczą lokal, gdy nie mają takiego zamiaru może to trwać nawet kilka lat. Takie różnice mogą być rozpatrywane pod różnym kątem. Długi okres pomiędzy pierwszymi zaległościami w czynszu a wykonaniem eksmisji może być interpretowane jako coś pozytywnego dla najemców. Jednak na przykładzie Holandii, może to powodować niepotrzebne problemy zarówno dla najemcy jak i wynajmującego, kiedy dług okazuje się niemożliwy do spłacenia. Kwestia najmu i eksmisji jest bardzo ciężka ponieważ dotyczy ochrony różnych praw obywatelskich. Z jednej strony należy zapewnić każdemu obywatelowi dach nad głową i minimum potrzebne do życia z drugiej, powinno się szanować cudzą własność i prawo do czerpania z niej korzyści. Jak do tej pory w żadnym kraju nie udało się wypośrodkować tych dwóch kwestii w taki sposób, by nie było wątpliwości co do równości interesów. 

Źródła:

• Stenberg S., Van Doorn L., Gerull S., Locked out in Europe: A Comparative Analysis of Evictions Due to Rent Arrears in Germany, the Netherlands and Sweden [w:] European Journal of Homelessness vol. 5, No. 2, December 2011, s. 39-61. 
• Kozińska A., Wojtczak J., Mieszkania socjalne: dla kogo? Eksmisja i możliwości jej uniknięcia?, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, 2006, s. 1-8. 
• Kodeks Postępowania Cywilnego 
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.