Mieszkania komunalne czy Dla Młodych?

Wiktor Mrozowski 

Według szacunków Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, w Polsce brakuje około 1,5 mln mieszkań, na mieszkańca przypada średnio 23 m² powierzchni mieszkalnej, a problem przeludnienia dotyczy około 50% wszystkich lokali (MIR 2010: 3). Te niepokojące dane pokazują, z jak poważnym problemem muszą mierzyć się władze publiczne, które  art. 75 ust. 1 Konstytucji RP zobowiązuje do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Inny istotny dokument, Ustawa o samorządzie gminnym, nakłada na administrację samorządową obowiązek zaspokajania potrzeb wspólnoty wobec gminnego budownictwa mieszkaniowego. Na skutek działań dwóch szczebli władzy: wykonawczej i samorządu gminnego, kształtuje się w dużej mierze sytuacja rynku mieszkaniowego, na który niewątpliwy wpływ mają zarówno rządowe programy wspierania budownictwa, jak i polityka mieszkaniowa poszczególnych gmin. Niestety, podejmowane inicjatywy obu instytucji nie rozwiązują problemu w sposób zadowalający, a ponadto mogą prowadzić do negatywnych rezultatów w innych dziedzinach, silnie powiązanych z sektorem mieszkalnictwa. 

We wrześniu 2013 sejm przyjął ustawę, na mocy której powołano do życia kolejny, po Rodzinie Na Swoim, program wsparcia zakupu pierwszego mieszkania przez osoby do 35 roku życia, czyli Mieszkanie Dla Młodych, tzw. MDM. Dotychczas zawarto w sumie 5013 umów, o wartości dofinansowania kredytów na poziomie 112 mln zł (MIR 2014). Jeśli chodzi o cele MDM nie różni się znacząco od swojego poprzednika, jednak w zasadach funkcjonowania zachodzą diametralne różnice. Jedną z najistotniejszych jest wykluczenie możliwości uzyskania wsparcia na zakup mieszkania na rynku wtórnym. W ten sposób w ramach zyskać mogła także branża budowlana, czyli deweloperzy i wykonawcy odpowiadający na wzmożony popyt ze strony klientów. Zmienione zostały również metody wyliczania limitu cenowego za 1 m² powierzchni mieszkania, który kwalifikował czy dany lokal może być objęty wsparciem programu. Niestety, ta modyfikacja nie doprowadziła do jego wzrostu dlatego większość oferty rynkowej została poza zasięgiem osób korzystających z MDM. Dla przykładu, średnia cena 1 m² w Warszawie to obecnie 8462,30 zł (według statystyk portalu Money.pl), a aktualny limit cenowy MDM wynosi 6126,90 zł.

            Powyższe kryteria nie tylko ograniczają możliwość skorzystania z programu ale przede wszystkim powodują wzmożone zainteresowanie najtańszymi ofertami mieszkań. Silne uzależnienie ceny metra kwadratowego od odległości od centrum miasta i stopnia zainwestowania sąsiedztwa powodują, że największa podaż takich lokum znajduje się w lokalizacjach peryferyjnych, ze słabą obsługą transportem publicznym i ubogą infrastrukturą. Niestety, program MDM może pośrednio pogłębiać negatywne procesy niekontrolowanej suburbanizacji, skłaniając deweloperów do zabudowywania tanich gruntów np. podmiejskich w celu obniżenia ceny lokalu i zakwalifikowania się do dofinansowania. Przykłady tej sytuacji można zaobserwować w warszawskiej dzielnicy Białołęka, którą dotykają poważne problemy transportowe i infrastrukturalne, zabudowa rozwija się chaotycznie, ale ceny metra kwadratowego powierzchni jako w jednej z niewielu dzielnic pozwalają na uzyskanie wsparcia z programu.

Innym instrumentami polityki mieszkaniowej dysponuje samorząd terytorialny. Gminy mogą w sposób bezpośredni oddziaływać na rynek mieszkaniowy utrzymując i rozwijając ofertę mieszkań komunalnych. O przydzielenie tego typu lokum mogą wnioskować osoby o niskich zarobkach, które nie pozwalają na osiągniecie zdolności kredytowej i jego zakup na wolnym rynku. Niestety, pozostające w zasobach gmin lokale są często zlokalizowane w obszarach problemowych miast, które wymagają pilnej rewitalizacji. Kłopotem są także uciążliwi lokatorzy, którzy nie uiszczając czynszu, pozbawiają samorządy możliwości ograniczania luki infrastrukturalnej. Wobec zaniedbania ze strony zarządcy, a także dewastacji ze strony mieszkańców, mieszkania komunalne zostały owiane złą sławą. Nie wpływa to jednak na ich popularność, ponieważ czas oczekiwania na przydział w części gmin dochodzi nawet do 20 lat. Wynika to z faktu, iż władze gmin nie przeznaczają wystarczającej ilości funduszy na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez renowacje, odtwarzanie i powiększanie zasobu komunalnego.

           Budownictwo komunalne to także szansa na ograniczanie procesów suburbanizacyjnych, które wbrew Koncepcji Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2030 pośrednio wspierają programy rządowe. KPZK 2030 znajdziemy zapis o treści: promowanie taniego wybudowania domu na „taniej ziemi” de facto kosztuje całe społeczeństwo co najmniej dwukrotnie więcej niż w strefie o właściwej intensywności zabudowy z odpowiadającym jej uzbrojeniem. W krótkookresowej perspektywie inwestowanie na dużą skalę w mieszkania komunalne wydaje się ponad siły samorządów. Bez wsparcia rządowego, czy funduszy unijnych oferta ta nadal będzie zbyt niewielka w stosunku do potrzeb.

Literatura:

A Rybka. Rewitalizacja komunalnych zasobów mieszkaniowych, Architektura, Wyd. Politechniki Krakowskiej, 2010 r.

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, Główne problemy, cele i kierunki rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku, 2010 r.

Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2030