"Problemy komercyjnego rynku najmu mieszkań. Porównanie sytuacji w Polsce i Europie"

 Rynek mieszkaniowy to dwie składowe. Nieruchomości przeznaczone do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz nieruchomości komercyjne – czyli takie, które z założenia powinny przynosić właścicielowi zysk netto.

            To opracowanie poświęcone zostało w dużej części kategorii drugiej. Mowa tu o prywatnych właścicielach mieszkań udostępniających, wynajmujących swoje mieszkania osobom trzecim. Rynek ten stale rozwija się na przestrzeni lat. Zmienia się myślenie Polaków w kwestii podsiadania własnego mieszkania. Polacy dotychczas mieli opinię, że najważniejszą kwestią oprócz założenia rodziny, jest właśnie posiadanie mieszkania własnościowego.

          Wracając jednak do rynku mieszkań wynajmowanych, w dużych miastach, miastach akademickich rzeszę najemców tworzą studenci, którzy przyjeżdżają ze swoich miast rodzinnych. W przypadku osób wynajmujących oferowane mieszkanie daje rodzinie dodatkowy dochód.

         Nie wszystkie osoby, które udostępniają swoje mieszkania robią to zgodnie z prawem. Jak powszechnie wiadomo, wielu sferom gospodarki towarzyszy tzw. szara strefa, szary rynek. Jest to działalność niekontrolowana przez państwo. Aby mogła ona istnieć obie strony danej transakcji godzą się na nią dobrowolnie i świadomie. Często w ramach obopólnej współpracy kontrahenci osiągają wzajemne korzyści. Jest to jednocześnie działalność podlegająca sankcjom prawnym, gdyż działa na szkodę skarbu państwa, prowadzi do nieuczciwej konkurencji i wielu innych.

 Z informacji Ministerstwa Finansów wynika, że ponad 600 tys. Polaków legalnie rozlicza się z wynajmu nieruchomości. Mimo to szara strefa podatkowa nadal jest ogromna. Przedstawiciele rządu przekazują sprzeczne informacje w sprawie reformy podatku PIT, planowanej na 2018 rok. Oznacza to niejasną sytuację dla właścicieli prywatnych mieszkań. Gdyby nie to opodatkowanie, wielu z nich zapewne wróciłoby do szarej strefy. Okazuje się jednak, że taka forma wynajmu jest coraz mniej popularna. Z roku na rok wynajmujących, rozliczających z fiskusem przychody lub dochody jest coraz więcej. Być może jest to spowodowane również karą, jaka grozi właścicielom za zatajenie przychodów z wynajmu przed urzędem skarbowym. Wynajmującym mieszkania niezgodnie z prawem grozi kara za wykroczenie lub, w zależności od sumy niezapłaconego podatku, przestępstwo skarbowe.  

 Ryzyko ponosi również najemca. W przypadku wynajmowania mieszkania nielegalnie nie może on dochodzić swoich praw na drodze oficjalnej. Najemca może zostać wyrzucony z mieszkania w każdej chwili nawet, jeśli płaci czynsz regularnie. Nie jest wówczas pisemnie określony czas najmu oraz czas jego wypowiedzenia. Dyskusyjna jest również kwestia wpłacania kaucji, która dla właściciela jest czymś oczywistym, natomiast dla lokatora już niekoniecznie. Niekiedy nieprecyzyjnie określa się rodzaje szkód, za jakie może zostać ona pomniejszona. Najemca jest wówczas w trudnej sytuacji.

             Prywatny rynek najmu mieszkań również utworzył taką „niekontrolowaną” strefę. Nie są prowadzone statystyki co do liczby takich ofert, jednak pewne jest, że takowe występują. Korzyści, jakie płyną zarówno dla wynajmującego jak i najemcy są duże. Właściciel mieszkania, nie podpisując umowy z najemcą lokalu jest świadomy tego, że nie będzie odprowadzał podatku na rzecz państwa w związku z dodatkowym dochodem. Natomiast profitem dla najemcy może być otrzymanie korzystniejszej oferty.

           W celu ograniczenia tego procederu, w ostatnio czasie utworzone zostało ogólnopolskie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem co pozwala wychodzić z szarej strefy, który nie zawsze jest opłacalna, jak mogłoby się wydawać. Ma ono tworzyć i promować etyczne standardy wynajmu. Ponadto ujednolicenie stawki, ocenianej jako dość niska, nakłania wynajmujących do zryczałtowania swoich dochodów.

          Również w prawie wprowadza się w ostatnim czasie zmiany mające pomóc zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Wprowadzony w 2009 roku najem okazjonalny wspiera właścicieli mieszkań w skutecznej ochronie ich własności. Ustawa ta dotyczy tylko lokali, które mają pomóc w zaspokajaniu potrzeb lokalowych. Najem okazjonalny może trwać maksymalnie 10 lat, co jednak nie zostało do końca sprecyzowanego gdyż po upływie tego czasu może on zostać przedłużony. Korzyścią dla właściciela jest fakt, że może pozbyć się niechcianego lokatora, po wręczeniu mu tej decyzji na piśmie. W przypadku najemcy pozytywnym aspektem jest to, że opłaty są ściśle określone w umowie. Nie mogą one wzrosnąć bezpodstawnie na żądanie właściciela.

            Odchodząc lekko od najmu prywatnego, warto wspomnieć o konkurencyjnej dla niego ofercie. Rynek najmu wzbogacił się w ostatnim czasie przy pomocy Banku Gospodarstwa Krajowego, który tworzy pierwszy instytucjonalny Fundusz Mieszkań na Wynajem. Ma on wspierać przede wszystkim osoby, które ich poszukują. Celem jest zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa przy wynajmie. Są to mieszkania o lepszym standardzie, gdyż często mieszkania prywatnych właścicieli nie spełniają podstawowych standardów, a ceny są zbliżone do siebie, lub nawet zawyżone. W planach ma on zainwestowanie pięciu miliardów złotych w mieszkania, które byłyby wynajmowane za cenę o jedną czwartą niższą od rynkowej.

   Sytuacja na rynku najmu komercyjnego pokazuje, że w Polsce wciąż brakuje mieszkań przeznaczonych na wynajem. Opierając się na słowach wiceprezesa Banku Gospodarstwa Krajowego, Pana Włodzimierza Kocona, w naszym kraju na rynek nieruchomości trafia zaledwie 4% mieszkań na zasadach komercyjnych. W połączeniu z szarą strefą, w dużych miastach, takich mieszkań jest 15-20%. Na tle państw europejskich wynik ten okazuje się dość niski. Jest on ponad dwa razy mniejszy niż na przykład w Niemczech czy Holandii, gdzie ok. połowa z nich to mieszkania wynajmowane.

Z artykułu, opublikowanego w 2014 wynika, że 71% osób zamieszkujących Unię Europejską posiada mieszkanie własnościowe. Częściej z najmu korzystają osoby zamieszkujące kraje zachodniej Europy. Poniekąd wiąże się to z cenami nieruchomości w tych krajach.

Dla porównania warto wspomnieć o krajach Unii Europejskiej. Pierwszym z nich jest Wielka Brytania, w której landlord, tj. prywatny właściciel często domaga się, po pierwsze 4 tygodniowej kaucji, opłaty za miesiąc z góry. Ponadto, właściciele wymagają referencji od poprzednich właścicieli, pracodawcy. W Polsce obowiązkiem, chociaż często niewypełnianym, jest zgłaszanie wynajmowanego mieszkania. W Wielkiej Brytanii natomiast osoba, która oferuje mieszkanie do wynajęcia musi zarejestrować się w lokalnym urzędzie. Ponadto w trosce o najemców, w Anglii dostępna jest strona internetowa, która za niewielką opłatą pozwala sprawdzić status prawny danego mieszkania.

Dane Eurostatu pokazują, że Niemcy są krajem europejskim, którego mieszkańcy najczęściej zamieszkują lokale wynajmowane. Przyczyną wzrostu popularności wynajmu mieszkań w Niemczech jest trudność w otrzymaniu kredytu. W Niemczech trzeba mieć duży wkład własny, aby otrzymać dodatkowe pieniądze z banku. Inną przyczyną jest opodatkowanie lokali własnościowych, które zniechęca naród do kupna nieruchomości. Powołując się na opracowanie Lion’s Banku, warto zauważyć, że Polacy płacą dwukrotnie wyższą cenę za wynajem niż Niemcy. Dlatego też, posiadanie mieszkania na własność jest dla Niemców nieopłacalne.

Reasumując, rynek najmu mieszkań jest bardzo trudny do omówienia. Występuje na jego płaszczyźnie wiele kontrowersji ciężkich do sprecyzowania. Najważniejszą z nich jest szary rynek. Kwestie niekontrolowane przez prawo nie znajdują się w żadnych statystykach, co nie pozwala obiektywnie ocenić jego wielkości. Ponadto prywatni właściciele, wynajmujący swoje mieszkania, szkodzą nie tylko państwu, ale i sobie oraz swoim -lokatorom. Nie zważając na to, że często sankcje prawne oraz finansowe, związane z nieopodatkowanym wynajmem mogą być wyższe, niż pozorne oszczędności. W podobnej sytuacji stawiany jest najemca. Państwo stara się jednak wychodzić naprzeciw tej sytuacji, próbując ją uzdrowić. Sposobami mają być zmiany w prawie w postaci najmu okazjonalnego, czy utworzenie Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem. Jest to jednak kwestia wymagająca dogłębnej analizy.

Petryna Izabela

Żakowska Sylwia

Źródła:

1. Narodowy Bank Polski, Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2015, Warszawa 2016
2. Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową, Szara strefa w polskiej gospodarce 
   w 2016 roku, Warszawa 2016
3. http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/728753,najem-okazjonalny-jak-to-dziala-i-czy-sie-oplaca.html
4. http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,126867,11281017,Powstala_organizacja_skupiajaca_indywidualnych_wlascicieli.html
5. http://www.rp.pl/Wynajem/310299972-Rynek-najmu-ilu-wlascicieli-nie-placi-podatkow.html#ap-2
6. http://www.polskieradio.pl/42/277/Artykul/1656464,Goracy-okres-na-rynku-najmu-mieszkan-wyzsze-ceny-ale-i-wiekszy-wybor-lokali
7. http://superbiz.se.pl/opinie-biz/rynek-najmu-wychodzi-z-szarej-strefy_915024.html
8. https://www.polishexpress.co.uk/na-co-uwazac-przy-wynajomwaniu-mieszkania-w-uk
9. http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/aktualnosci/koniec-z-wynajmowaniem-na-czarno/1005.html
10. https://funduszmieszkan.pl
11. https://mieszkanicznik.org.pl
12. http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,126867,11344356,Dlaczego_Europejczycy_wola_wynajmowac_niz_kupowac_.html
13. http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/wynajmujesz-mieszkanie-w-szarej-strefie-wiele-ryzykujesz,2033742,4206
14. http://wyborcza.biz/biznes/1,147760,20947806,zmniejsza-sie-szara-strefa-w-wynajmie-mieszkan.html?disableRedirects=true
15. http://www.polskieradio.pl/42/277/Artykul/1623708,Tylko-15%E2%80%9320-proc-mieszkan-w-Polsce-jest-wynajmowanych
16. http://tvn24bis.pl/z-kraju,74/w-polsce-najem-jest-dwa-razy-drozszy-niz-w-niemczech,533273.html