Mieszkania o umiarkowanych czynszach - Francja

Łukasz Szarek

Od strony podażowej interwencja władz publicznych w rynek nieruchomości pojawiła się we Francji pod koniec XIX w. i polegała na budowie mieszkań o obniżonym czynszu, których budowa była finansowana ze środków publicznych, zarządzanych przez instytucje non – profit. Działania te miały związek z postępującą industrializacją i urbanizacją kraju oraz z lewicowymi poglądami robotników. Obecnie system organizacji budujących i zarządzających mieszkaniami o umiarkowanych czynszach (mieszkaniami typu HLM – fr. Habitation à Loyer Modéré) składa się z dwóch grup podmiotów – instytucji HLM oraz spółek d’économie mixte (SEM) [1].

Organizacje HLM to podmioty o różnych formach prawnych utworzone przez państwo lub o statusie instytucji HLM nadanym przez państwo. Wśród nich wyróżnia się spółki akcyjne, zakłady publiczne powiązane z gminami, instytucje o charakterze kredytowym oraz (rzadziej) spółdzielnie. Około 800 istniejących we Francji [2] organizacji HLM ma za zadanie: budowanie, zarządzanie mieszkaniami w budownictwie społecznym, kupowanie mieszkań na ten cel, wynajem tych mieszkań oraz wpieranie osób nabywających na własność mieszkanie w ramach pomocy państwa. Organizacje HLM są dofinansowywane przez państwo, mogą korzystać z preferencyjnych pożyczek, ulg podatkowych oraz dotacji władz lokalnych [1].

Spółki d’économie mixte (SEM) są to spółki o mniejszym znaczeniu niż HLM. Ich akcjonariuszami są władze samorządowe lub ich zrzeszenia. Podobnie jak instytucje HLM korzystają z pomocy państwa.

Powstawanie nowych mieszkań typu HLM oraz ciągły rozwój instytucji HLM jest wspierany również przez francuskie prawo. W związku z brakiem zainteresowania lub opieszałością niektórych gmin w kwestii budownictwa społecznego, władze centralne za pomocą rozwiązań sankcjonujących starały się je (gminy) „zachęcić” do współpracy. Na mocy ustawy o orientacji na rzecz miasta z 1991r. wprowadzono sankcje dla miast znajdujących się w aglomeracjach większych niż 200tys. mieszkańców, które nie posiadały co najmniej 20% mieszkań społecznych w zasobie pierwszych mieszkań. W 2000r. na mocy ustawy o solidarności i renowacji miejskiej ewentualne sankcje rozszerzono na wszystkie francuskie gminy przekraczające 3,5tys. mieszańców. W przypadku nieprzestrzegania tego prawa gminie grozi kara finansowa lub odgórne podpisanie w imieniu gminy (przez prefekta) umowy z organizacją budującą mieszkania społeczne. [1]

Gminy oczywiście zostały wyposażone w kompetencje urbanistyczne pomagające wpłynąć na lokalne budownictwo mieszkaniowe, takie jak wydawanie pozwoleń na budowę oraz warunków zabudowy. O rezultatach tego typu regulacji prawnych (dotyczy to tak obowiązku posiadania przez giny w swoich zasobach 20% mieszkań społecznych jak i wymienionych powyżej kompetencji urbanistycznych) można przeczytać w artykule Marka Wielgo pt. „Francuski patent na mieszkania socjalne”[3]. Autor przytacza w nim przykłady miejscowości Boulogne-Billancourt gdzie na nowowybudowanych osiedlach apartamentowców, w których ceny wynoszą nawet 8 tys. euro za m kw., dolne kondygnacje zajmują „lokatorzy socjalni” oraz miasteczka Villeneuve-le-Roi gdzie również na nowopowstałym osiedlu wybudowano mieszkania społeczne, tym razem w osobnych budynkach (co ważne, nieodbiegających pod względem architektury od innych). Mieszkania te powstały, ponieważ takie warunki deweloperom postawiły gminy.

           Porównując zaangażowanie państwa w kwestię budowy mieszkań „o umiarkowanych czynszach” we Francji i w Polsce można poczuć zdecydowany niedosyt. Ilość mieszkań socjalnych oraz komunalnych wybudowanych w ciągu ostatnich lat w Polsce jest niemal niezauważalna przy skali istniejących potrzeb. Odpowiedzią na nie miało być min. powołanie towarzystw budownictwa społecznego (TBS), jednak jak się okazało czynsze w TBS-ach po uwzględnieniu rat kredytów zaciągniętych na ich wybudowanie często równały się z cenami rynkowymi a nawet je przewyższały. Ostatnim „rządowym” projektem budowy mieszkań czynszowych jest program „Fundusz Mieszkań na Wynajem” – komercyjna inicjatywa Banku Gospodarstwa Krajowego. Jako, że fundusz działa stosunkowo krótko trudno jest obiektywnie ocenić jego przydatność dla polskiego mieszkalnictwa, choć pojawiają się już głosy, że czynsze w pierwszych oddanych lokalach (podobnie jak w przypadku niektórych TBS-ów) potrafią być wyższe od rynkowych [5].

Źródła:

[1]Zubrzycka-Czarnecka A., 2011, „Polityka mieszkaniowa we Francji na przełomie XX i XXI wieku”                                                       

[2]http://www.union-habitat.org/l-union-sociale-pour-l-habitat/qui-sommes-nous%C2%A0 (dostęp z dn. 14.12.2015r.)

[3]http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,15833181,Francuski_patent_na_mieszkania_socjalne.html?disableRedirects=true (dostęp z dn. 12.12.2015r.)

[4]http://wyborcza.pl/1,97654,18583830,mieszkania-czynszowe-i-tbs.html (dostęp z dn. 14.12.2015r.)

[5] http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,17218253,BGK_wynajmuje__Oferta_rozczarowuje__podobna_do_rynkowej.html#ixzz3OJ9vTJ2z  (dostęp z dn. 14.12.2015r.)