Pruitt - Igoe

Pod koniec Drugiej Wojny Światowej rozwój amerykańskich miast wydawał się nie do zatrzymania. Mieszkańcy mniej rozwiniętego południa ciągnęli masami do uprzemysłowionych miast, których gospodarka tętniła wojenną koniunkturą.

Zwiększająca się ilość biednych robotników w miastach takich jak St. Louis, w połączeniu z powojenną falą suburbanizcji i utratą wielu miejsc pracy związaną z restrukturyzacją przemysłu pod koniec lat 40. doprowadziło do powstania rozległych slumsów w całych Stanach Zjednoczonych. W odpowiedzi  na tę sytuację administracja prezydenta Trumana stworzyła ustawę znaną jako The Housing Act of 1945. Akt miał być kamieniem węgielnym budowy potężnego systemu mieszkań socjalnych i rewitalizacji amerykańskiej tkanki miejskiej. Jednymi z podstawowych założeń ustawy było oczyszczenie terenów slumsów oraz budowa 800 000 mieszkań socjalnych.

Dzięki The Housing Act of 1945, St. Louis otrzymało środki do przejęcia i wyburzenia obszarów slumsów i wybudowania na ich miejsce 5800 mieszkań socjalnych. Jednym z pierwszych i największych osiedli było Pruitt Igoe. Do stworzenia projektu wybrano początkującego architekta, który później miał zasłynąć jako projektant Word Trade Center w Nowym Jorku – Minoru Yamasaki. Pierwotna koncepcja architekta zakładała wybudowanie osiedla budynków o zróżnicowanej wysokości, jednak projekt wykraczał poza federalne fundusze. Yamasaki został zmuszony do zaprojektowania zespółu 33, 11 kondygnacyjnych wieżowców otoczonych dużą ilością terenów zielonych i ustawionych w dużej odległości od siebie na 23 hektarowej, oczyszczonej ze slumsów działce.

Projekt był bezpośrednim przełożeniem urbanistycznych idei Le Corbusiera i wdrożeniem w życie postulatów egalitarnej architektury zapewniającej dostęp do słońca, przestrzeni i zieleni każdemu mieszkańcowi. Jednak nowo wybudowane osiedle niemal od razu po oddaniu zaczęło popadać w ruinę. Postulaty CIAM nie zdały egzaminu w Pruitt Igoe, a wyburzenie osiedla było określane jako symboliczny koniec epoki modernizmu oraz upadek koncepcji maszyny do mieszkania.

Powodów tak szybciej degradacji osiedla jest wiele. Warto pamiętać, że miało składać się ono z dwóch zespołów: przeznaczonego dla czarnoskórych segmentu Pruitt oraz zamieszkanego przez białych Igoe. W tym czasie segregacja rasowa była jedną z cech Social Housing. Jednak 1954 roku segregacja rasowa została zniesiona wyrokiem sądu najwyższego, co pozwoliło Afroamerykanom na mieszkanie we wszystkich budynkach. Uprzedzeni i przestraszeni biali zaczęli opuszczać mieszkania na Pruitt Igoe i przeprowadzać się na przedmieścia. Była to ogólna tendencja prowadząca do podziału na białe suburbia i czarne centra miast w USA. Jednocześnie potężne cięcia kosztów przy budowie bloków zaczynały skutkować w coraz częstszych usterkach. Psuła się instalacja grzewcza, kanalizacja i windy. Obarczenie niezamożnych mieszkańców kosztami utrzymania wielkiego osiedla z rozległymi terenami, doprowadziły do stopniowego pogarszania się stanu budynków.

Wielkie bloki mieszczące tysiące mieszkańców, tereny publiczne, długie, dostępne korytarze, a co za tym idzie anonimowość użytkownika przestrzeni spowodowały wzrost przestępczości. Gwałtowne rozpowszechnienie wandalizmu można tłumaczyć za pomocą teorii rozbitych okien, szczególnie, że powstałe usterki nie były na bieżąco naprawiane. To co wspólne, stało się niczyje.

Oscar Newman szeroko krytykował rozwiązania architektoniczne osiedla. Przedstawiając swoją teorię przestrzeni defensywnej argumentował, że starannie zaprojektowane osiedle o ludzkiej skali i funkcjonalnych rozwiązaniach zapewniających dozór lokatorów nie uległo by tak szybkiej degradacji społecznej. Twierdził, że  wysokie bloki uniemożliwiają matkom kontrolę nad dziećmi bawiącymi się na zewnątrz, dlatego nie będą pozwalały swoim pociechom korzystania z placów zabaw. Zamiast przez dzieci, place zabaw zostały opanowane przez nastoletnie gangi, które czuły się swobodnie i bezkarnie w wolnej, niekontrolowanej przestrzeni. Po wybiciu lamp na ciemnych klatkach schodowych i w zakamarkach korytarzy kwitł handel narkotykami i prostytucja. Częste były napady rabunkowe na kobiety wracające z zakupów, zmuszone do korzystania ze schodów z powodu awarii wind, zdarzały się gwałty. Na miejsce białych mieszkańców sprowadzało się coraz więcej czarnoskórej biedoty z otaczających osiedle slumsów. Przestępcy czuli się bezkarnie, z wysokich budynków byli w stanie z daleka dojrzeć nadjeżdżające patrole policji. Pruitt – Igoe z ikonicznej modernistycznej dzielnicy zmienia się w getto ekonomiczne i rasowe. Wyjątkowo niebezpieczne warunki życia skutkują szybkim wyludnianiem się osiedla. W 1957 roku Pruitt Igoe było zameszkane w 91%. Według Newmana, pod koniec lat 60. 60% mieszkań było opuszczonych. Twierdził on również że, rozkwit przestępczości nie wydarzyłby się w odpowiednio zaprojektowanej przestrzeni zapewniającej bezpieczeństwo, społeczną kontrolę oraz brak anonimowości użytkowników. Newman przywołuje również badania wskazujące na poziom przestępczości rosnący wraz z wysokością budynku oraz ilością osób użytkujących jedną klatkę schodową.

Na początku lat 70. niekwestionowalny był fakt, że osiedle Pruitt Igoe było porażką. Podjęto decyzję o wyburzeniu całego zespołu. Moment wysadzenia pierwszych budynków był transmitowany w telewizji budząc duże zainteresowanie. Jeden z krytyków architektury obserwując kładące się w tumanach pyłu żelbetowe kolosy orzekł, że tak oto nadszedł kres epoki modernizmu. Jednak w tym samym czasie, gdy Pruitt Igoe było burzone, w Warszawie właśnie oddawane było osiedle Za Żelazną Bramą, które stoi i funkcjonuje do dziś. Dlaczego projekt Furmana, Czyża i Skopińskiego okazał się lepszy niż dzieło Yamasakiego?

Interesujący jest fakt, że oba osiedla są do siebie bardzo podobne. Składały się z porównywalnej liczby budynków o porównywalnej wysokości i liczbie pięter. Oba projekty czerpały z idei Corbusiera. Bloki miały podobne bryły, układ, a nawet były podobnie rozmieszczenie wobec siebie. Istniały jednak zasadnicze różnie. Po pierwsze, Pruitt Igoe było przeznaczone dla jednej, niezamożnej grupy społecznej, będącej podatnym gruntem dla wandalizmu i przestępczości. Mieszkańcy warszawskiego osiedla byli grupą o wiele bardziej zdywersyfikowaną. W centralnie sterowanej gospodarce socjalistycznej różnice majątkowe nie były tak wyraźne, a przyznawanie mieszkań z przydziału zapewniało, że na osiedlu mieszkali ludzie z różnych grup społecznych – zarówno robotnicy, jak i inteligencja.

Odmienna była również lokalizacja. Za Żelazną bramą ulokowane zostało na terenie pozbawionym zabudowy podczas wojny, w sercu na nowo budowanego śródmieścia. Było w gruncie rzeczy mniej wyrwane z kontekstu otoczenia oraz lepiej zintegrowane z okolicą. Pruitt Igoe zostało zbudowane na świeżo oczyszczonej ze slumsów działce i było obcym, dominującym tworem wokół zdegradowanej XIX i XX wiecznej zabudowy ceglanej. Wyraźne odseparowanie oraz status osiedla socjalnego doprowadził do stygmatyzacji jego osiedla.

Również później, po transformacji ustrojowej Za Żelazną Bramą dobrze pełniło swoją funkcję. Małe metraże wynikające z PRL-owskich normatywów okazały się odpowiednie dla singli, czy studentów. Mieszka tam również wielu Azjatów, głównie Wietnamczyków, którzy rzekomo są przyzwyczajeni do małych powierzchni mieszkaniowych. Dzięki atrakcyjnej lokalizacji osiedle wciąż cieszy się dużą popularnością.

Przykład Za Żelazną bramo nie oznacza jednak, że polskie osiedla nie borykały się z problemami podobnymi jak Pruitt Igoe. Warto wspomnieć osiedle Przyczółek Grochowski, zaprojektowany przez małżeństwo Hansenów. Mający być realizacją koncepcji formy otwartej i linearnego systemu ciągłego galeriowiec miał tworzyć system wnętrz i przestrzeni publicznych i półprywatnych, pomiędzy którymi użytkownik może się poruszać systemem przejść i korytarzy. Szeroko komentowany, również w prasie zagranicznej, projekt dosyć szybko zdobył złą sławę wśród mieszkańców Warszawy. Okazało się, że dostępne galerie i publiczne korytarze przyciągają przestępców i wandali, tak samo, jak miało to miejsce w St. Louis. Jednak nie doszło do kompletnej degradacji osidla, być może dlatego, że zagrożeni mieszkańcy zaczęli wstawiać na korytarzach i w przejściach kraty, co zahamowało rozwój przestępczości.

Jak zostało pokazane powyżej, niemożliwe jest wskazanie jednego powodu totalnej degradacji osiedla Pruitt Igoe. Z całą pewnością powstał splot pewnych okoliczności składający się z błędów projektowych, nowych aktów prawnych i błędnych założeń polityki mieszkaniowej. Pewne jest jednak to, że przypadek Pruitt Igoe urósł do rangi symbolu i na długo pozostanie przedmiotem zainteresowania architektów, urbanistów i socjologów.

Jan Berdyn

Najem, konkurencją dla kupna mieszkania

Życie pokolenia urodzonego za czasów PRL wiązało się z bardzo długą kolejką, żeby dostać mieszkanie. Po przemianie ustrojowej, żeby mieć mieszkanie trzeba liczyć się z wieloma latami spłaty rat kredytu. Pytanie tylko czy my na pewno musimy to mieszkanie mieć już teraz.

W ostatnich latach banki zachęcały do zadłużania się w celu zakupu mieszkania obniżając stopy procentowe kredytów. Państwo natomiast wprowadziło programy zachęcające do zakupu własnego mieszkania. Obie te instytucje napędzały rynek w celu wzrostu konsumpcji stymulującej gospodarkę i zysk. Jednak nieświadomi konsumenci nie wiedzieli, że ich kredyty mają zmienne oprocentowanie, czyli zmienną wysokość raty kredytu, nie przewidzieli oni kryzysu z 2008 roku. Kryzysu, który niespodziewanie ich dotknął. Biorąc kredyt, ludzie powinni mieć pełną świadomość, że nie wiadomo, jak sytuacja gospodarcza będzie wyglądać za rok, za dwa, a co dopiero za 20 lat. Jest to ogromne ryzyko, którego patrząc na społeczeństwo, ludzie nie są świadomi. Należy też pamiętać, że napędzana sprzedaż mieszkań nie wpływa na obniżenie cen, a wręcz przeciwnie. Według wyleczeń NBP z 2014 roku w Warszawie metr kwadratowy mieszkania pięćdziesięciometrowego kosztował 7,3 tysiąca złotych, przy przeciętnym wynagrodzeniu około 3,8 tysiąca złotych, czyli jedna pensja wystarczała na pół metra kwadratowego. Rządom nie opłaca się zachęcać do oszczędzania i kupowania nieruchomości, gdy faktycznie nas na nie stać.
Jednak w tym wszystkim jest alternatywa - najem. Po kryzysie obawiano się, że z uwagi na spadającą sprzedaż mieszkań, ceny najmu drastycznie wzrosną. Było to błędne założenie, bo wynajem to konkurencja dla kupna mieszkania i zaspokaja on tę samą potrzebę, potrzebę mieszkaniową. Mieszkania na wynajem potaniały, dodatkowo agencje nieruchomości coraz rzadziej stosują opłaty za samo obejrzenie mieszkania. A przez media społecznościowe i serwisy internetowe rozwija się najem bez pośredników. Mimo wszystko wygląda na to, że nadal istnieje popyt na mieszkania własnościowe. Poniższa rycina ilustruje ów problem.

Zgodnie z załączoną ryciną mieszkania są cały czas budowane. Natomiast liczba ludności spada (głównie za sprawą emigracji). Być może dojdzie do sytuacji, w której mieszkań będzie za dużo, a wtedy ceny zdecydowanie spadną.

Wracając do samego najmu, zgodnie z danymi z GUS na rok 2014, w mieszkaniach wynajmowanych mieszka jedynie 5,5% Polaków, a własne mieszkania ma aż 80%, to więcej niż średnia unijna (70% wg. Eurostat). Co ciekawe, najmniejszy udział mieszkań własnościowych w rynku mają kraje najbogatsze, takie jak Niemcy czy Austria (40-50%), gdzie rozwinięty jest najem instytucjonalny.

Jak na razie w Polsce mało jest ofert najmu instytucjonalnego, czyli inwestorów, którzy docelowo chcą wynajmować, a nie sprzedawać mieszkania. Poza tym Polacy traktują najem jako okres przejściowy pomiędzy mieszkaniem w domu rodzinnym, a własnością. Dodatkowo prawo nie chroni najemców, tak jak w krajach Europy ZachodniejPrawo uniemożliwia np. zmiany stawek czynszowych w dowolnym momencie. Właściciel nie może tego zrobić przed upływem roku od ostatniej podwyżki. Zmianę wysokości czynszu musi też uzasadnić. Najemca może się nie zgodzić na podwyżkę czynszu, co może skutkować sprawą sądową. Nie ma też mowy o dowolności w ustalaniu opłat. Funkcjonują tzw. tabele czynszów porównawczych, ze średnimi czynszami dla danych dzielnic miast.
Należy jednak równocześnie zaznaczyć, że dużo większą ochroną objęci są też wynajmujący. Na niemieckim rynku standardem jest, że potencjalny najemca udowadnia wysokość swoich zarobków. Jeśli zalega z czynszem przez dwa miesiące, bądź niszczy mieszkanie, właściciel może mu wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, bez żadnych okresów wypowiedzenia.
Jednak styl życia Polaków zmienia się, stają się oni bardziej mobilni, nie przywiązują się do jednego miejsca. Częsta zmiana miejsca zamieszkania ze względu na pracę staje się normalna. Ponad to najem przestaje być postrzegany jako coś wstydliwego, wskazującego na słabe zarobki, a staje się stylem życia. Niestabilna sytuacja gospodarcza, również nie zachęca do zadłużania się w celu zakupu mieszkania. Te wszystkie czynniki wskazują na to, że najem staje się realną konkurencją dla kupna mieszkania na kredyt.

Olga Sikorska

Bibliografia:

1. E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość, a rynek, Warszawa, 1997, PWN

2. P. Sztabiński, Przywiązanie do miejsca zamieszkania, jako wymiar polskiego tradycjonalizmu, Warszawa, 1997, PAN

3. K. Pawłowska, Wieloletni wynajem mieszkań stanie się w Polsce popularny?dla http://mieszkaniawroclawwynajem.pl/

4. http://forsal.pl/artykuly/805434,25-lat-rynku-nieruchomosci-w-prl-na-mieszkanie-czekalismy-25-lat-dzis-25-lat-je-splacamy.html

5. http://wdomachzbetonu.blogspot.com/2015/02/czy-polski-rynek-mieszkaniowy-zmierza-w.html

6. http://stat.gov.pl/

7. http://ec.europa.eu/eurostat

Program Mieszkanie Plus oraz komplikacje z nim związane

Konrad Kostrowski

     Mieszkanie plus to program rządu mający na celu budowę nowych, atrakcyjnych cenowo mieszkań pod wynajem. Jest to sposób, którym władza ma nadzieje rozwiązać problemy mieszkaniowe Polaków. Nowe mieszkania mają być skierowane do klasy średniej, chociaż rząd zapewnia, że uwzględniono sytuację różnych grup obywateli. Dzięki temu programowi państwo chce wspierać młodych ludzi którzy dopiero zaczynają swoją życiową podróż i nie stać ich na własne lokum. Pod uwagę będą brane różne kryteria, na razie wiadomo, że będą to między innymi liczba dzieci, zamożność oraz dotychczasowe miejsce zamieszkania. Nie przewiduje się też górnej granicy jeśli chodzi o zarobki, więc zgłosić może się każdy. Tylko w jaki sposób nowy program ma pomóc młodym ludziom w lepszym starcie jeśli pierwszeństwo mają mieć rodziny wielodzietne, i to te o najniższej stopie życiowej. Już teraz pojawiają się nieścisłości dotyczące nowego programu i na obecnym etapie trudno powiedzieć jaki rzeczywisty skutek on przyniesie. Dotychczas poinformowano, że cały program ma opierać się na 3 filarach:

- nowych mieszkaniach wybudowanych na gruntach skarbu państwa
- wsparciu budownictwa społecznego
- wsparciu oszczędzania na cele mieszkaniowe tzw. Indywidualne Konta Mieszkaniowe

Pierwszym, najważniejszym filarem jest Narodowy Fundusz Mieszkaniowy w którego posiadanie przejdą należące do Skarbu Państwa grunty, w tym grunty gminne, i na których powstaną nowe mieszkania. Głównym hasłem reklamowym jest cena wynajęcia takiego mieszkania, a ma wynosić ona 10-20zł za metr kwadratowy. Dla tych którzy byliby zainteresowani kupnem mieszkania  została uwzględniona taka opcja, i w takim przypadku czynsz byłby o 20% procent wyższy, a po 30 latach nastąpiłoby przeniesienie własności. O ile takie niskie stawki rzeczywiście są obiecująco niskie, to dalej nie wiadomo nic więcej. Nieznany jest metraż takich mieszkań ani ich standard, jednak z analizy jednej z agencji nieruchomości, która zainteresowała się tym tematem wynika, że przy szacowanym koszcie budowy wynoszącym 2500-3500zl za metr kwadratowy, nie ma co się spodziewać niczego powyżej niezbędnego minimum. Wciąż nie zostały również wybrane szczegółowe lokalizacje. Ogłoszono które miasta pilotażowe zawiążą współpracę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego – który ma odpowiadać za cały program, ale ciągle nie wiadomo gdzie dokładnie powstaną nowe mieszkania. Warto też zauważyć, że prawie trzy czwarte lokali trafi do tylko dwóch województw: Śląskiego i Wielkopolskiego. Ciekawe jest to jak to może wpłynąć na dalsze inwestycje.

Drugim Filarem, i uzupełnieniem programu jest zwiększenie wsparcia dla budownictwa społecznego. Za tym kryje się możliwość dla samorządów ubiegania się o dofinansowania na budowę nowych mieszkań komunalnych, wynoszące od 35 do 55 procent kosztów. Oprócz tego dostęp do preferencyjnych kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego dla samorządów, spółek gminnych i towarzystw budownictwa społecznego na budowę społecznych mieszkań czynszowych.  Nowością ma być dotacja dla gmin w wysokości 20% kosztów inwestycji, które działając na zasadzie partnerstwa publiczno-prywatnego miałyby budować, wraz z prywatnymi inwestorami, nowe mieszkania o określonym niskim czynszu skierowane do konkretnej grupy odbiorców o niskim statusie społecznym.

Trzecim wymiarem nowego programu mają być Indywidualne Konta Mieszkaniowe. Jest to rodzaj kas oszczędnościowych które maja pomóc w oszczędzaniu na własne mieszkanie lub dom. Warunkiem skorzystania z tej pomocy jest założenie takiego konta na minimum 5 lat i wpłacanie na nie minimum 500zł miesięcznie. Wtedy rząd przyzna nam premię i dopłaci na Indywidualne Konto mieszkaniowe do 900zł w skali roku. W porównaniu z obecnym programem Mieszkanie dla Młodych, nowe wsparcie kwalifikuje się w dolnym przedziale obecnych dofinansowań. Trzeba też wspomnieć, że środki które maja zostać przeznaczone na premie, państwo ma zamiar wziąć ze wcześniej wspomnianego programu Mieszkanie dla Młodych, który to program potrwa najpóźniej do końca 2018 roku. Zastanawiające jest to jak rząd chce tymi pieniędzmi opłacać nowy program, skoro jak widać na przykładzie obecnego roku, środki przeznaczone na cały rok skończyły się po zaledwie kilku miesiącach, a prognozy na rok następny wcale nie są lepsze.

Jak widać na obecnym etapie nowy rządowy program Mieszkanie Plus to głównie zapewnienia i dobrze wyglądające hasła. Dopóki nie zostaną ogłoszone oficjalne kryteria kto może się ubiegać o pomoc państwową, istnieje ryzyko, że pomimo dobrych chęci te nowe mieszkania wcale nie pomogą przeciętnym mieszkańcom na obecnym rynku nieruchomości. Nie wiadomo też w jaki sposób będzie to wszystko finansowane, to znaczy skąd państwo weźmie pieniądze na budowę nowych mieszkań oraz na dofinansowania dla samorządów budujących mieszkania komunalne. Na stronie BGK Nieruchomości możemy przeczytać, że założeniem programu jest brak angażowania pieniędzy podatników. W takim wypadku może się okazać, że deweloperzy którzy mogliby wspomagać program na zasadach współpracy, wcale tego nie zrobią gdyż może to oznaczać dla nich niekorzystną konkurencję.

Źródła:

http://natemat.pl/182787,co-wiemy-o-programie-mieszkanie-plus-jesli-masz-pieniadze-a-nie-masz-dzieci-przygotuj-sie-na-kolejke

https://mieszkanieplus.com

https://bgkn.pl

http://biznes.onet.pl/wiadomosci/nieruchomosci/pilotazowe-lokalizacje-w-programie-mieszkanie-plus/exg3m3

Próby rozwiązania problemów mieszkaniowych najniższych warstw społecznych

Agata Ponichtera

Springer F., 2015, 13 pięter, Wydawnictwo Czarne, Wołowiec, s. 9-119

Jak powszechnie wiadomo, dostęp do mieszkań dla niskich klas społecznych był zawsze utrudniony. Mimo prężnego rozwoju Warszawy w okresie międzywojnia, lokale były dostępne głównie dla osób posiadających kapitał. Niestety większa część społeczeństwa takim nie dysponowała. Książka Filipa Springera pt.: “13 pięter” ilustruje różnego rodzaju problemy, z jakimi zmagali się zarówno potencjalni mieszkańcy, jak i spółdzielnie mieszkaniowe. Przytoczony przeze mnie fragment pokazuje przekrój sytuacji mieszkaniowej w Warszawie w okresie międzywojennym.

Jak można dowiedzieć się z książki, początek okresu międzywojennego był dla polityki mieszkaniowej niezwykle trudny. Wyraźnie brakowało centralnej instytucji, w której kompetencjach znajdowałoby się zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Odpowiedzialność za zapewnienie mieszkań społeczeństwu leżała na barkach samorządów. Wynikało to z decyzji władzy, która nie zapewniła jednocześnie środków na to ważne zadanie. Z tego właśnie powodu nie było ono realizowane. Do miasta przybywało coraz więcej ludzi, na co nie było ono przygotowane. Jednocześnie weszła ustawa umożliwiająca eksmisję lokatorów, co nadmiernie wykorzystywali właściciele kamienic, bezlitośnie wyrzucając ich na bruk. Było to przyczyną częstych samobójstw, często nawet całych rodzin. Wraz z upływem czasu stale zwiększała się liczba bezdomnych osób. Schroniska nie oferowały odpowiednich warunków, ale mimo to były przepełnione. Zaczęły powstawać całe skupiska baraków, które stały się symbolem biedy. Warunki w nich urągały godności człowieka. Sytuacja miała szansę ulec zmianie - powstała Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa, która z założenia miała budować lokale dla najbardziej potrzebujących, dając im równocześnie inne udogodnienia. Jednak one właśnie sprawiały, że czynsz miesięczny wciąż przekraczał możliwości robotników. Dodatkowo miasto nie udzielało swojego wsparcia i nie pomagało w obsłudze nowych budynków. Stwarzało również problemy z udzielaniem kolejnych kredytów, jako że wolało wspomagać inwestycje dochodowe. Osoby zarządzające Warszawską Spółdzielnią Mieszkaniową postanowiły, że rozsądniejszym rozwiązaniem będzie budowa na własną rękę - powołują Społeczne Przedsiębiorstwo Budowlane. Osiedla szybko się budują, jednak duże koszty kredytów wpływają na wysokość czynszu - najbardziej potrzebująca grupa ludzi wciąż nie może sobie pozwolić na takie mieszkania. Równolegle powstaje także kooperatywa Zdobycz Robotnicza, dzięki której w przyszłości będzie można posiadać mieszkanie na własność. Wkładem własnym jest w tym wypadku praca robotników. I tu jednak pojawiają się problemy, po kilku latach działalność przestaje funkcjonować. Chcąc zmian, prezydent podpisuje ustawę dotyczącą ulg dla nowo wznoszonych budowli, ale w konsekwencji powstają jedynie budynki mające przynosić zysk, zamiast tych dla najuboższych. Jasny staje się fakt, że mieszkania dla najbardziej potrzebujących zaczną powstawać dopiero gdy będą opłacalne dla otoczenia. Jednak rząd orientuje się, że jeśli nie zacznie działać, ludzie mogą się zbuntować, co jeszcze pogorszy sytuację. Zostaje powołane Towarzystwo Osiedli Robotniczych, a udziałowcami są Bank Gospodarstwa Krajowego i Fundusz Pracy. Wreszcie osiągnięto sukces. Zostają wynajęci architekci Syrkusowie, którzy chcą realnej zmiany - pytają potencjalnych mieszkańców czego oczekiwaliby od swojego przyszłego mieszkania. Ku ich zaskoczeniu nie są to udogodnienia jak centralne ogrzewanie, bo to przez nie czynsz wzrasta, co tym samym uniemożliwia wynajem. Zmienia się sposób myślenia. Dzięki temu wreszcie powstają mieszkania, na które najubożsi mogą sobie pozwolić. Działalność rozwija się dalej - w efekcie powstają 3 duże osiedla w różnych częściach Warszawy. To wielki sukces. Niestety w wyniku zmian politycznych przestaje się udzielać towarzystwu kolejnych pożyczek. Wybucha wojna - zarówno nowe osiedla jak i baraki legną w gruzach.

Książka “13 pięter” opisuje skrajne wydarzenia, które miały miejsce w okresie międzywojnia, stąd tak surowa ocena polskiej polityki mieszkaniowej. Jednak nie sposób się nie zgodzić, że państwo nie powinno dopuszczać do tego typu sytuacji, gdzie tak wiele osób żyje w skrajnej biedzie. Jego działania powinny zapewniać przyzwoity byt każdemu mieszkańcowi, a nie tylko tym klasom, które wyraźnie same są w stanie sobie poradzić. Szczególnie nieprzychylnie do władz autor odnosi się w kwestii kryteriów udzielania kredytów na budownictwo mieszkaniowe. Inwestorzy prywatni, których działania przynoszą dużo zysków dla miasta, nie mają znaczących problemów przy ubieganiu się o pożyczki. Spółdzielnie natomiast nie są traktowane z nimi na równi. Chęć dużego zysku jest oczywista, ale świadczy to negatywnie o władzy, szczególnie w tak trudnym dla ludzi okresie. Ta sytuacja dziwi tym bardziej, że musiało minąć kilkanaście lat, aby rząd wyszedł z inicjatywą skutecznej pomocy dla części biednych rodzin.

Obecnie w Warszawie kształtuje się nowa polityka mieszkaniowa na kolejne kilkanaście lat. W proces ten włączeni są wszyscy zainteresowani - władza podkreśla jak istotne są konsultacje społeczne. Jest to element aktualizacji strategii Warszawy 2030. Jak dotąd ceny mieszkań w porównaniu do zarobków są zdecydowanie najwyższe w miastach Unii Europejskiej. Dotyczy to zarówno mieszkań prywatnych jak i tych przeznaczonych na wynajem. Głównym powodem tej sytuacji jest fakt, że większość mieszkań stanowią prywatną własność, a jednocześnie miasto nie inwestuje w mieszkania przeznaczone na wynajem. Liczne debaty z ekspertami mają przybliżyć w jaki sposób należy przeprowadzić działanie by osiągnąć zamierzony cel. Efektem prowadzonych działań ma być program mieszkaniowy, który zostanie przyjęty przez Radę m.st. Warszawy w 2017 r. Miasto zapowiada, że szczególny nacisk położy na “budowanie silnych wspierających się społeczności, starzenie się społeczeństwa oraz zrównoważony rozwój miasta i rewitalizację”. Jednak należy pamiętać o tym, że to jedynie plany. Proces ten dopiero się rozpoczął. Trudno więc mówić czy i jak szybko sytuacja mieszkaniowa w Warszawie ulegnie zmianie na lepsze.

źródła:

Springer F., 2015, 13 pięter, Wydawnictwo Czarne, Wołowiec, s. 9-119

http://2030.um.warszawa.pl/ (dostęp: 18.12.2016)

http://www.mieszkania2030.um.warszawa.pl/ (dostęp: 18.12.2016)

Podstawy wyceny nieruchomości.

Podstawy wyceny nieruchomości.

Patrycja Bogucka

Damian Bogucki

Osoby lub instytucje mające zamiar między innymi kupić – sprzedać nieruchomość, ubezpieczyć swój majątek, podzielić majątek tudzież zaktualizować opłatę z tytułu użytkowania wieczystego lub przekształcić lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu bądź też odrębną własność, zamawiają u rzeczoznawcy majątkowego wycenę. Rzeczoznawca majątkowy to osoba mająca uprawnienia państwowe (licencję) do wykonywania zawodu. Wycena sporządzana jest w formie tak zwanego operatu szacunkowego, który jest dokumentem urzędowym przedstawiającym opinię o wartości przedmiotu wyceny. Operat szacunkowy może być wykorzystany jedynie do celu, dla którego został sporządzony i najdłużej przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.  Treść i zawartość operatu są normowane prawnie przez Rozporządzenie Rady Ministrów oraz Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Na wstępie warto przytoczyć definicję wyceny nieruchomości oraz samej nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art. 4. 6.

Wycena nieruchomości to wszystkie niezbędne działania w wyniku których dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym określana jest wartość rynkowa. Art. 151.1. o gospodarce nieruchomościami mówi, że wartość rynkowa jest najbardziej prawdopodobną ceną nieruchomości możliwą do uzyskania na rynku, przy założeniu, że strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął odpowiednio długi czas do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania odpowiednich warunków umowy.

Kodeks cywilny Art. 46. § 1. 

„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Nieruchomość podzielona jest na:

• ·         gruntową,
• ·         budynkową,
• ·         lokalową,

- mieszkalna,

- użytkowa.

Obowiązujące standardy wyceny nieruchomości są podzielone na trzy główne części:

1.    Podejścia do wyceny

2.    Metody wyceny

3.    Techniki szacowania nieruchomości

Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 154.1 mówi, że dobranie odpowiedniego podejścia, metody oraz techniki szacowania zależy od rzeczoznawcy majątkowego. Musi on uwzględnić w pierwszej kolejności cel wyceny oraz rodzaj nieruchomości a w dalszym ciągu jej położenie, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i stan. Ponadto trzeba uwzględnić ilość udostępnionych danych o cenach, dochodach oraz cechach nieruchomości podobnych aby operat został poprawnie opracowany. Obligatoryjnymi źródłami informacji w operacie szacunkowym są dokumenty prawne – księga wieczysta, dokumenty geodezyjne – ewidencja gruntów i budynków, ewidencja sieci uzbrojenia terenu, opracowania planistyczne – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz równie ważna samodzielna wizja lokalna. Rzeczoznawca majątkowy aby oszacować wartość nieruchomości ma do wyboru cztery podejścia, w zależności od rodzaju nieruchomości.

Pierwszym, najczęściej wykorzystywanym podejściem jest podejście porównawcze. Aby posłużyć się nim konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości, które były już przedmiotem obrotu rynkowego ale także cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metody w podejściu porównawczym to: porównywania parami, korygowania ceny średniej, analizy statystycznej rynku.

Kolejnym podejściem jest podejście dochodowe. Ma ono zastosowanie przy szacowaniu wartości nieruchomości tylko wtedy gdy znany jest dochód uzyskiwany bądź możliwy do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Metody w podejściu dochodowym to: metoda inwestycyjna oraz metoda zysków. Natomiast techniki szacowania: technika kapitalizacji prostej oraz technika dyskontowania strumieni pieniężnych.

Rzadziej wybieranym podejściem jest podejście kosztowe. Podejście kosztowe polega na określeniu wartość nieruchomości zakładając, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. W wybranym podejściu oddzielnie ustala się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Metody  jakie są wyróżnione w podejściu kosztowym to: kosztów odtworzenia, kosztów zastąpienia. Techniki szacowania to: szczegółowa, elementów scalonych, wskaźnikowa.

            Ostatnim podejściem jest podejście mieszane. Jak sama nazwa mówi, „miesza” ono podejście porównawcze z podejściem dochodowym. Polega na określaniu wartości nieruchomości biorąc pod uwagę nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej i dochody, jakie one generują.

Metody w podejściu mieszanym to: pozostałościowa, wskaźników szacunkowych gruntów, kosztów likwidacji.

            Nieruchomości są jednym z najcenniejszych dóbr, jakie znajdują się na ziemi. Są dobrem rzadkim i ograniczonym. Posiadają specyficzne cechy, które nadają im swój własny, unikalny charakter, dzięki czemu są tak cenne. W Polsce wycena nieruchomości to relatywnie młoda dziedzina, która powstała po urynkowieniu się nieruchomości po nastąpieniu zmian gospodarczych po roku 1989.  Obecnie na polskim rynku pojawia się coraz więcej przedsiębiorstw zajmujących się sporządzaniem wycen. Również coraz chętniej zamawiane są wyceny nieruchomości nawet przez osoby prywatne, pomimo, że w przypadku sporządzenia przystępnego operatu, za taką usługę należy zapłacić około kilkaset złotych. Dzięki temu jednak można się dowiedzieć ile warta jest tak naprawdę nieruchomość i za ile można ją np. sprzedać – kupić tak aby obie strony były usatysfakcjonowane. Należy jednak pamiętać, że wycena jest metodyką szczególnie skomplikowaną. Przy każdej wycenie rzeczoznawca napotyka rozmaite utrudnienia i komplikacje związane z jednostkowymi cechami nieruchomości. Mimo to, obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest opracowanie operatu szacunkowego w taki sposób, aby cała procedura określenia wartości rynkowej była zrozumiała dla klienta.

Źródła:

- Ustawa o gospodarce nieruchomościami;

- Kodeks cywilny;

- Kucharska – Stasia E; Nieruchomości w gospodarce rynkowej; Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006 r.
- Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K.; Ile jest warta nieruchomość;Wydawnictwo POLTEXT, Warszawa 2009 r.

Koncepcja secure by design jako alternatywa dla osiedli zamkniętych

Koncepcja secure by design jako alternatywa dla osiedli zamkniętych

Agata Mizerna

Do najczęstszych przyczyn powstawania osiedli zamkniętych należą rosnące wymagania klasy średniej i metropolitalnej w zakresie mieszkalnictwa będące równocześnie synonimem prestiżu i awansu społecznego. Stanowią także reakcję na lata komunizmu, kiedy to własności prywatnej praktycznie nie było. Jednakże, na ogół to potrzeba bezpieczeństwa determinuje wybór osiedla grodzonego. Rozumiana jest nie tylko jako ochrona przed przestępczością w postaci bram, kamer i szyfrów, ale także przed niestabilnością państwa i instytucji publicznych. Życie w enklawie mieszkaniowej ma zapewnić psychiczny spokój i poczucie stabilności życiowej. Pytanie tylko, czy aby na pewno wymienione potrzeby zostają zaspokojone. Niektóre analizy wyników badań nad poczuciem bezpieczeństwa wśród osób zamieszkujących osiedla zamknięte dostarczają informacji na temat faktycznego wzrostu poczucia bezpieczeństwa mieszkańców, szczególnie w nocy oraz na poziomie włamań do mieszkań i bezpieczeństwa fizycznego analogicznie do mieszkańców innych form zabudowy mieszkaniowej (Owczarek, 2011: 370). Jednakowoż, inne dane wskazują na eskalację odczucia zagrożenia wewnątrz osiedla grodzonego oraz pojawienie się tzw. koła strachu (circle of fear). Zjawisko charakteryzuje się pogłębianiem poczucia zagrożenia, które wynika z prób zapewnienia sobie bezpieczeństwa. Środki jakie podejmowane są w celu ochrony prowadzą do izolacji społecznej, która ma jeszcze większy wpływ na poczucie strachu. W konsekwencji mieszkańcy osiedla zamkniętego podejmują dodatkowe środki ostrożności i tym samym doprowadzają do większej separacji społecznej. Motywacją do zamieszkania w przestrzeni mieszkalnej ogrodzonej murem była chęć zapewnienia sobie bezpieczeństwa, lecz izolacja doprowadziła to powstania dwóch światów: wewnątrz i na zewnątrz muru. Potęgowanie lęku przed tym co „nieznane” spowodowało zamykanie się we własnej, bezpiecznej przestrzeni. Powszechny jest zatem paradoks dotyczący poczucia bezpieczeństwa w obrębie osiedla zamkniętego. Prostym rozwiązaniem problemu jest integracja społeczna. Powoduje spadek subiektywnego zagrożenia przestępczością wśród mieszkańców oraz wpływa na ich dobre samopoczucie.

Oczekiwania i pragnienia ludności względem bezpiecznych miejsc zamieszkania skłoniły deweloperów do wystosowania specjalnej oferty mieszkaniowej jaką są osiedla grodzone. Jednakże ich rujnujący wpływ na wspomnianą integrację społeczną, a także tkankę miasta skłoniły badaczy do poszukiwania alternatywnych, bardziej przyjaznych rozwiązań dla typowych osiedli zamkniętych. Dostrzeżono, że właściwa organizacja i odpowiednie zagospodarowanie terenu może skutecznie wpływać na liczbę popełnianych przestępstw i wykroczeń na danym obszarze Dzięki zastosowaniu „małej i dużej architektury” można skutecznie utrudnić potencjalnemu przestępcy popełnienie czynu niedozwolonego. Oscar Newman, który opracował teorię przestrzeni bezpiecznej (Defensible space) wyróżnił trzy elementy przestrzeni, które w znaczący sposób wpływają na zmniejszenie przestępczości: terytorialność manifestowana (territoriality), nadzór (surveillance) i naturalna kontrola dostępu (image) (Tokajuk, 2014: 98). Pierwszy z nich dotyczy obecności umownych barier oddzielających rożne przestrzenie. Należą do nich chodniki, tablice informacyjne, znaki, odpowiednio usytuowane budynki czy odpowiednio dobrane kolory wskazujące pewną, umowną granicę. Element nadzoru uzyskuje się przy pomocy odpowiedniego rozmieszczenia budynków, instalacji oświetlenia i urządzeń, które aktywują się pod wpływem działalności ludzkiej. Dzięki temu możliwe jest zwiększenie pola obserwacji osób znajdujących się w pobliżu i tym samym uchwycenie podejrzanych aktywności. Poprzez naturalna kontrolę dostępu rozumie się dbałość o teren i ogólny porządek przestrzeni tj. odpowiednie rozmieszczenie chodników i wejść do posesji. Ostatni punkt może być realizowany także za pomocą obsadzania zielenią głównych ścieżek komunikacyjnych, które stanowią barierę dla osób nieuprzywilejowanych do przebywania na danej posesji i ty samym zwiększając poczucie bezpieczeństwa właścicieli mieszkania. Zgodnie z teorią, przestrzeń bezpieczną uzyskuje się w wyniku odpowiednio wykreowanej przestrzeni, nad którą kontrolę sprawuję wspólnota lokalna, a nie poprzez grodzenie pewnego obszaru miasta i zamykanie go przed częścią społeczeństwa. Inną metodą jest program CPTED (Crime Prevention Through Environmental Design), który skupia się na wieloaspektowym projektowaniu łącząc w wiedzę z zakresu projektowania przestrzennego, architektury, psychologii, socjologii czy kryminologii. Odpowiednio wykreowana przestrzeń ma zapewniać bezpieczeństwo mieszkańcom i zapobiegać działaniom przestępczym. Strategia CPTED została rozwinięta o drugą generację, która wskazywała dodatkowe elementy wpływające na bezpieczeństwo jak wielkość zespołu mieszkaniowego czy wykształcenia więzi społecznych (Tokajuk, 2014: 98).  W Wielkiej Brytanii czy Holandii program ten wdrażany jest pod nazwą secure by design. Przestrzenie zaprojektowanie w myśl tej koncepcji mają optymistyczne statystyki dotyczące popełnianych wykroczeń. Liczba włamań zmniejszyła się o 30%, a subiektywne poczucie bezpieczeństwa wśród mieszkańców wzrosło aż o 70% (Tokajuk, 2014: 98).

Polskie doświadczenia z koncepcją seure by design rozpoczęły się w 2005 roku kiedy została założona organizacja pożytku publicznego „Bezpieczna Przestrzeń” we Wrocławiu będąca poniekąd odpowiedzą na krajowy program „Bezpieczna Przestrzeń”. Jego celem było przeniesienie założeń metody CPTED na grunt polski, w zgodzie z polskim prawem przy uwzględnieniu mentalności społeczeństwa. Być może dlatego tez jedna z pierwszych inwestycji osiedla bezpiecznego w Polsce powstała właśnie pod Wrocławiem w miejscowości Siechnice.

Osiedle Błękitne już na etapie budowy w 2003r. otrzymało holenderski Certyfikat Osiedla Bezpiecznego, otrzymując 95 punktów na 100 możliwych. Doniosłości wydarzenia nadawał fakt, iż był to w tamtych czasach jedyny przyznany certyfikat w Europie poza Holandią. Przestrzeń mieszkalną tworzy sześć podwójnych, czterokondygnacyjnych budynków z szerokim ciągiem pieszo-jezdnym przebiegającym przez centralną część osiedla, dzieląc ją na pól. Od głównej arterii odchodzą mniejsze ścieżki prowadzące bezpośrednio do obiektów mieszkalnych. Cały obszar otoczony jest cienką siatką, w których umieszczone się furtki otwarte cała dobę. Dodatkowo każdy z budynków otoczony jest tarasem ziemnym, który jest natomiast ogrodzony metalową siatką.  Prywatny ruch samochodowy został całkowicie wyłączony dlatego tez parkingi znajdują się za ogrodzeniem. W całą przestrzeń wkomponowana jest niska zieleń ozdobna, tak by nie stanowiła naturalnych osłon. Wysokie drzewa znajdują się jedynie przy głównych wejściach na osiedle. Zostały tak posadzone by nie przysłaniały latarń ulicznych. Natomiast na całym terenie znajdują się mniejsze lampy ogrodowe. Osiedle nie jest chronione przez żadną prywatną firmę. Przestrzeń została tak zaprojektowana, by mieszkańcy mogli sami pilnować porządku. Jest to możliwe dzięki odpowiedniemu rozkładowi budynków. Z okien każdego mieszkania rozciąga się widok na centralną część osiedla. Przy budowie przestrzeni mieszkalnej  zastosowano wiele mniejszych architektonicznych i technicznych rozwiązań mających na celu podniesienie poziomu bezpieczeństwa mieszkańców. Długie podejścia do budynków umożliwiają dokładniejszą obserwacje osoby, która próbuje wejść do obiektu. Dodatkowo na specjalnym kanale telewizora każdego z mieszkańców można zobaczyć przybysza usiłującego dostać się do budynku a także obserwować swój samochód na parkingu dzięki kamerom zamontowanym na obrzeżach osiedla. Nad drzwiami wejściowymi do każdego budynku zainstalowano detektory ruchu. Jakikolwiek zarejestrowany ruch w promieniu ich widzenia powoduje włączenia światła zarówno na zewnątrz jak i na klatce schodowej. Główne drzwi do budynków są szerokie i przeszklone. Posiadają wmontowany domofon oraz skrzynki na listy, do których korespondencja wrzucana jest na zewnątrz a wyjmowana przez mieszkańców wewnątrz budynku. Wnętrze klatki schodowej pozbawione jest wnęk, w których przestępca mógłby się ukryć. Balkony zostały zaprojektowane na słupach nie okrągłych, lecz kwadratowych, na które znacznie trudniej jest się wspiąć. Na oknach mieszkań parterowych znajdują się żaluzje antywłamaniowe. Elementy małej architektury takie jak koszę na śmieci czy ławki wykonane są wytrzymałych materiałów, odpornych na uszkodzenia.

Projektowanie przestrzeni mieszkaniowych w ramach programu secure by design jest doskonałą alternatywą dla osiedli zamkniętych generujących znacznie więcej problemów, zarówno przestrzennych jak i społecznych, niż korzyści. Jak pokazują badania, komfort i poczucie bezpieczeństwa można osiągnąć bez użycia wysokich murów i budek strażniczych. Osiedla tworzone przy pomocy programu CPTED są odbierane pozytywnie także ze względu na inne aspekty niż tylko bezpieczeństwo. Na takim terenie znacznie łatwiej jest utworzyć więzi społeczne. Zwiększa się również odpowiedzialność za użytkowany obszar. Te z pozoru mało znaczące zjawiska istotnie wpływają na dekoncentrację potencjalnego sprawcy przestępstwa. W przypadku podejrzanych zachowań cała wspólnota mieszkańców będzie zaangażowana w rozwiązanie problemu. Holenderski projekt, będący w początkowej fazie jedynie eksperymentem okazał się na tyle skuteczny, że od 1998 roku jest sukcesywnie rozszerzany na obszar całego, wspomnianego kraju. Niestety w Polce wciąż obecny jest trend osiedli zamkniętych. Przestrzeń mieszkalna w Siechnicach jest do dziś jedynym osiedlem stworzonym w duchu koncepcji secure by design. Osiedla grodzone wywołują pozytywne emocje tylko we wczesnym stadium zamieszkania „za murem”. Najczęściej związane są z poczuciem przynależności do klasy wyższej, podniesieniem standardu życia oraz łudzącym poczuciem bezpieczeństwa. Ze statystyk policyjnych wynika, że osiedla zamknięte nie są bezpieczniejsza od innych. Dodatkowo mieszkańcy takich grodzonych przestrzeni staja się wyizolowani społecznie a chęć zapewnienia sobie bezpieczeństwa skutkuje najczęściej uruchomieniem zjawiska jakim jest tzw. koło strachu.

Bibliografia:

·         Mordwa, Stanisław (2009). Bezpieczeństwo a kształtowanie przestrzeni, [w:] Space-Society-Economy, 9 (s. 91-100).

·         Owczarek, Dominik (2011). Zamknięte osiedla, czyli dylemat współczesnych polskich miast. Badanie porównawcze mieszkańców zamkniętych i otwartych osiedli w Warszawie, [w:] Przegląd socjologiczny, 60 (s. 365-391). Łódzkie Towarzystwo Naukowe.

·         Tokajuk, Andrzej (2014). Projektowanie bezpiecznych struktur mieszkaniowych na przykładzie Osiedla Błękitne I w Siechnicach, [w:] Architecturae et Artibus, 6 (s. 95-103). Białystok, Oficyna Wydawnicza Politechniki Białostockiej.

Magdalena Zentak

Aleksandra Kowalska

Przemiany w wizerunku wielkich osiedli mieszkaniowych

Znaczną część zasobów mieszkaniowych Polski (podobnie jak i innych krajów postkomunistycznych) stanowią tzw. large housing estates, czyli Wielkie Zespoły Mieszkaniowe (WZM) – osiedla wielopiętrowych bloków, które wzniesione zostały w technologii prefabrykowanej wielkiej płyty. Ten typ zabudowy przeważał w budownictwie prowadzonym po II wojnie światowej, kiedy konieczna była odbudowa zniszczeń oraz zaspokojenie wysokich potrzeb mieszkaniowych [Tarajko-Kowalska 2014].

Wielkie osiedla w polskich miastach odznaczała przede wszystkim duża skala demograficzna (powyżej 2 tys. mieszkań) i urbanistyczna. Zlokalizowane na peryferiach, pełniły przede wszystkim funkcję mieszkaniową, co skutkowało niedostatecznym rozwojem pozostałych funkcji miejskich (zwłaszcza usługowej). Zespoły mieszkaniowe cechowały się niską jakością wykonawstwa, anonimowością przestrzeni oraz monotonnością architektury [Szafrańska 2011].

Współcześnie wielkie osiedla borykają się z problemem degradacji zarówno fizycznej, jak i społecznej. Bać [1994] zwraca uwagę na pejoratywność określenia „blokowisko”, które zawiera negatywne skojarzenia związane z niską jakością architektury i środowiska mieszkaniowego. Zagadnienie coraz częściej podejmowane jest przez szereg organizacji; jednym z międzynarodowych projektów zajmujących się wybraną tematyką jest RESTATE.

RESTATE zwraca szczególną uwagę na społeczność WZM. Wskazuje, że osiedla często zamieszkiwane są przez osoby bezrobotne, o niskim dochodzie czy należące do mniejszości etnicznych. Pomimo trwającej od ponad dwóch dekad próbie zmiany wizerunku na pozytywny, large housing estates wciąż kojarzone są z przestępczością i wykluczeniem społecznym.

Głównym celem projektu jest dostarczenie kompleksowej wiedzy opartej na doświadczeniach miast europejskich  na temat funkcjonowania wielkich osiedli mieszkaniowych. Konieczne było zidentyfikowanie przemian socjologicznych i ekonomicznych, jakie zaszły na terenie osiedli, oraz czynników je wywołujących. Podjęto również temat możliwości wpływu polityki na rozwiązanie problemu.

Przygotowany w 2005 roku raport zatytułowany „Large Housing Estates in Warsaw, Poland. Opinions of residents on recent developments” próbuje odpowiedzieć na dwa kluczowe pytania:

-        którzy mieszkańcy czerpią korzyści z wprowadzanych na terenie osiedla udogodnień i unowocześnień?

-        którzy mieszkańcy odczuwają negatywne skutki sytuacji?

Badanie przeprowadzone zostało w Warszawie na dwóch osiedlach: Ursynów Północny oraz Wrzeciono. Metody zawarte w raporcie obejmują dane statystyczne, wywiady z mieszkańcami, sondaż oraz przegląd literatury. Głównym celem sondażu było zbadanie tego, jak oba osiedla są postrzegane przez osoby je zamieszkujące oraz zidentyfikowanie podmiotów czerpiących korzyści i ponoszących straty w związku z polityką prowadzoną przez osiedla.          

Obecnie w mieszkaniach usytuowanych w zabudowie wielorodzinnej żyje około 8 milionów Polaków. W samej Warszawie w blokach mieszka 600 tysięcy osób. Od początku lat 60. XX wieku zaczęto wznosić budynki z wielkiej płyty i do chwili obecnej proces ten jest kontynuowany. Wraz ze wzrostem demograficznym wzrosła także gęstość zabudowy. Osiedla mieszkaniowe zaczęto wznosić chaotycznie i niedbale. Aspekt estetyczny nie był najważniejszą kwestią w ich powstawaniu, większe znaczenie miało zaspokojenie głodu mieszkaniowego. Porównując wizerunek obecnych osiedli mieszkaniowych do tych z lat 60 zauważyć można pewne zmiany. Stan techniczny budynków z biegiem lat jest coraz gorszy, co zauważalne jest gołym okiem. Głównym celem administracji osiedli mieszkaniowych jest rewitalizacja przestrzeni, oraz idąca za nią niwelacja patologii społecznych. [Szafrańska E.]

W raporcie porównano dwa osiedla mieszkaniowe w Warszawie: Wrzeciono oraz Ursynów północny. Z badań wynika, że istnieją dwa skrajne rodzaje osiedli mieszkaniowych. Większość budynków na osiedlu Wrzeciono powstało w latach 60 oraz 70 XX wieku dla pracowników Wielkiej Huty. Mieszkania mają od 4 do 12 kondygnacji, ich powierzchnia mieszkań, które składają się z 1-2 pokoi wynosi od 30 do 40 metrów kwadratowych. Obecny stan techniczny opisywanych mieszkań oceniany jest na słaby. Wrzeciono prócz bloków posiada też domy jednorodzinne otoczone zielenią, obecna też jest przestrzeń otwarta. Społeczność jest raczej wymieszana, ale większość mieszkańców stanowi klasa średnia.

Budynki na Ursynowie powstały między 1975 a 1995 rokiem, ich wysokość jest różna, ilość pięter oscyluje w granicy 4-12. Większość mieszkań jest przeznaczona dla dużych rodzin, ma od trzech do czterech pokoi. Mieszkań jednopokojowych jest niewiele. Początkowo dana dzielnica pozbawiona była usług lecz z czasem sytuacja diametralnie się zmieniła; nastąpił rozwój transportu, wzrosła również ilość usług takich jak hipermarkety, szkoły, kliniki medyczne, restauracje salony fryzjerskie. Zieleń uliczna stale jest zawłaszczana poprzez ekspansję zabudowy. Ursynów zamieszkuje raczej społeczność wykształcona, dobrze zarabiająca, mająca bogate życie zawodowe.  
Dwa wyżej opisane osiedla pozornie są do siebie bardzo podobne. Oba zbudowane zostały po II wojnie światowej, przeważa gęsta zabudowa oraz zróżnicowana wysokość budynków. Jednak według opinii społecznej Ursynów jest atrakcyjniejszym fragmentem miasta niż Wrzeciono.  W obu przypadkach sytuacja społeczna wpłynęła na charakter zabudowy. Podstawową różnicą jest status społeczny mieszkańców osiedli oraz wynikający z niego standard zabudowy. Percepcja odmienności jest głównym aspektem różnic w strukturze społecznej.

            W ostatnich latach rozpoczęto dyskusje odnośnie przyszłości wielkich zespołów mieszkaniowych w Polsce. Celem jest modernizacja istniejących osiedli mieszkaniowych aby zaspokoić potrzeby mieszkańców. Podstawą tych działań jest chęć zahamowania negatywnych skutków istnienia blokowisk oraz ich degradacji. Pierwszą zmianę jaką można dostrzec patrząc na okres transformacji jest zwiększenie liczby mieszkańców na osiedlach nowych, a zmniejszenie ich liczby na osiedlach zbudowanych bezpośrednio po wojnie. Zmienił się stosunek gospodarstw jednoosobowych do wieloosobowych, obecnie zauważyć można przewagę mieszkań, w których żyją samotne emerytki. We wszystkich typach osiedli spadł również odsetek osób, których praca jest podstawową formą utrzymania. Do zauważalnych zmian w strukturze urbanistyczno-przestrzennej zespołów mieszkaniowych należy wyższy standard lokali oraz dbałość o otoczenie budynków. Kolejną zmianą jest wzrost ilości usług komercyjnych w otoczeniu budynków. W ostatnich latach nieodłącznym elementem towarzyszącym zabudowie wielorodzinnej są liczne banki, supermarkety, salony urody, prywatne gabinety lekarskie itp.          
Do pozytywnych przemian osiedli należy również podniesienie estetyki poprzez wprowadzenie koloru oraz elementów małej architektury do przestrzeni. [E. Szafrańska]. Zespoły bloków dążą do bycia małą, samowystarczalną społecznością, co można uznać za zaletę, jak i za wadę.

Bać B., Humanizacja zespołów mieszkaniowych – blokowisk, Wydawnictwo Politechniki Wrocławskiej, Wrocław 1994

Szafrańska E., Wielkie osiedla mieszkaniowe w okresie transformacji – próba diagnozy i kierunki przemian na przykładzie Łodzi, Konwersatorium Wiedzy o Mieście, t. XXIII: Osiedla blokowe w strukturze przestrzennej miast, s. 219-235

Tarajko-Kowalska J., Problemy rewitalizacji kolorystycznej osiedli mieszkaniowych z wielkiej płyty w Polsce – między sztuką a kiczem, Przestrzeń i Forma nr 21/2014, s. 213-228

http://restate.geo.uu.nl